Deze locatie is altijd al een woningbouwlocatie geweest vanaf 2003. Er is op deze locatie al een eerder plan gemaakt in 2010. Vanwege de financiële crisis kon het plan toen niet worden gerealiseerd. Mede door de stijgende vraag naar woningen en door nieuwe stedenbouwkundige inzichten en ambitie van de gemeente ‘s-Hertogenbosch is er in 2016 een proces gestart om te komen tot een nieuw plan. De volledige historie vind je ook op de webpagina ‘historie'.
Het plan omvat drie ronde torens van met verschillende hoogten. De torens worden gerealiseerd op een versmalde sokkel/ plint waardoor doorzicht door en de kijk op het park minder verstoord wordt dan in het vigerend bestemmingsplan het geval is. Tussen de torens wordt een half-verdiepte parkeergarage gerealiseerd waar het park over doorloopt.
Het opgestelde schetsontwerp (en dus ook de vorm van de gebouwen) staat nog niet vast. Omdat het ontwerp niet past binnen het geldende bestemmingsplan, is een planologische procedure (RO-procedure) nodig. In het kader van die procedure kan het plan nog wijzigen.
Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan en het schetsontwerp van de gebouwen is het behoud van de bestaande kwaliteiten van het park wel een belangrijk uitgangspunt geweest. Er is gekozen voor slanke ronde, woongebouwen op sokkels. Door de ronde vorm wordt de footprint van de gebouwen geminimaliseerd, waardoor deze relatief weinig ruimte innemen en het (door)zicht op het park zoveel mogelijk behouden blijft. Samen met het transparante karakter van de sokkels zorgt dit voor zoveel mogelijk behoud van het bestaande park. De bestaande kwaliteiten van het park zoals het groene en openbare karakter van het park, de beleving van het water en doorzichten naar water toe en de rondwandeling rondom de IJzeren Vrouw blijven hierdoor behouden.
De locatie van de woontorens is onderdeel van het ontwerp en staat nog niet definitief vast, aangezien daarvoor nog een planologische procedure doorlopen moet worden. Wel is de situering van de torens zorgvuldig gekozen. Hierbij speelt een belangrijke rol dat het geldende bestemmingsplan in dit deel van het park reeds woningbouw toestaat. De torens zijn in hetzelfde plangebied gepositioneerd, maar met een kleinere footprint en is er een compositie gemaakt die rekening houdt met:
De drie woontorens zijn verschillend in hoogte. De middelste toren is met 60m de hoogte toren van de drie. De toren die tegenover het tankstation gepland staat is de laagste toren en 48m hoog. De meest rechtste toren heeft een totale hoogte van 54m. Tijdens de keukentafelgesprekken in 2019 waren alle drie torens 60m hoog. Vanuit omwonenden is het geluid gekomen dat de hoogte van 60m bij drie volumes te veel van de kwaliteit van het park wegneemt. Door optimalisaties in het ontwerp en de indeling van de torens is het gelukt om bij twee torens de hoogte aan te passen.
60 meter staat gelijk aan ongeveer 19 tot 20 bouwlagen.
54 meter staat gelijk aan ongeveer 17 á 18 bouwlagen.
48 meter staat gelijk aan ongeveer 15 á 16 bouwlagen.
Het aantal bouwlagen hangt sterk af van de (bruto) hoogte van de verschillende verdiepingen.
De linker toren (gezien vanaf de Van Grobbendoncklaan), die achter het tankstation gepland staat, is in het schetsontwerp 48 meter hoog.
In de nota Hoogbouw is bouwen tot 60 meter toegestaan op locaties rond de plas. Door middel van een Silhouetstudie zijn de hoogteverhoudingen van deze drie torens in relatie met de hoogte van de toren van de kathedraal in beeld gebracht. De studie is uitgevoerd met standpunten vanuit verschillende locaties in het Bossche Broek en de A2. Deze studie heeft aangetoond dat het zicht op de toren van de kathedraal vrij blijft vanuit een grote afstand. De torens belemmeren het zicht op de kathedraal niet en steken daarnaast niet boven de kathedraal uit.
Nee, ze steken niet boven de toren van de kathedraal uit. Hiervoor heeft de gemeente een silhouetstudie/hoogtestudie uitgevoerd vanuit verschillende locaties in het Bossche Broek en de A2. Deze studie heeft aangetoond dat het zicht op de kathedraal vrij blijft. Het zicht op de kathedraal wordt niet belemmerd door de drie torens.
In totaal komen er totaal circa 177 woningen verspreid over de drie torens.
In het oorspronkelijke bestemmingsplan zaten bouwhoogtes die vergelijkbaar waren met de Westerburgweg.
Er is voor gekozen een ander plan te maken met een kleinere oppervlakte, zodat er meer doorkijk in het park ontstaat in plaats van een wand. Daarnaast is de woningbehoefte in de stad erg groot. Door hoger te bouwen met een kleinere footprint kunnen er meer woningen worden gerealiseerd en kan meer doorzicht in het park worden gecreëerd.
De woningbehoefte in de stad is erg groot. De gemeente heeft niet alleen hier, maar stadsbreed de ambitie om voldoende woningen te realiseren. Door op deze locatie 3 hoge torens te bouwen met een kleinere footprint kunnen er meer woningen worden gerealiseerd en blijft (de functie van) het park intact.
Daarnaast vormen de 3 geprojecteerde torens op de locatie Brabantbad een samenhangend ensemble. Er is gezocht naar een visuele relatie met het aan de andere zijde van de plas liggende torenensemble van de Amazones. De Amazones vormen een ensemble bestaande uit 3 gelijkwaardige hoogteaccenten. De 3 torens op de locatie Brabantbad bieden als tegenwicht aan de Amazones een ander volume in opbouw en vorm. Zo hebben ze juist wel een opdeling in volume door middel van articulatie van de sokkel, het middenstuk, de bovenbouw en de beëindiging en kennen ze verschillende hoogtes. Al rijdende op de Van Grobbendoncklaan, of juist wandelende langs de plas, komt het ensemble van de drie subtiel verschillende torens tot leven.
De Amazones zijn 44 meter hoog.
Gemeente ’s-Hertogenbosch heeft de doelstelling meer woningen te creëren om te kunnen voorzien in de woonbehoefte in de gemeente. We willen huidige en toekomstige Bosschenaren de kans geven om te komen of te blijven wonen in onze stad. Op de locatie Brabantbad kunnen we ook woningen toevoegen, omdat dit een bouwlocatie is in het huidige bestemmingsplan. We willen de locatie slimmer en beter benutten dan nu in het bestemmingsplan is opgenomen.
Gemeente ’s-Hertogenbosch heeft de doelstelling meer woningen te creëren om te kunnen voorzien in de woonbehoefte in de gemeente. We willen huidige en toekomstige Bosschenaren de kans geven om te komen of te blijven wonen in onze stad. Op de locatie Brabantbad kunnen we ook woningen toevoegen, omdat dit een bouwlocatie is in het huidige bestemmingsplan. We willen de locatie slimmer en beter benutten dan nu in het bestemmingsplan is opgenomen. In het schetsontwerp zijn meer kleinere woningen opgenomen. Dit is ook een reden waarom het plan nu meer woningen telt.
Om te kunnen voorzien in de woonbehoefte én daarmee de druk op de woningmarkt te verlagen heeft de gemeente een ambitieuze nieuwbouwdoelstelling, namelijk 10.500 woningen in de periode 2020 – 2030. Deze nieuwbouwambitie is door de gemeenteraad vastgesteld (Woonvisie, juni 2020) en is hoger dan het beleid daarvoor. Deze hogere doelstelling sluit ook aan bij de hogere behoefteprognoses zoals die door de provincie worden opgesteld.
Om deze doelstelling te kunnen realiseren en te kunnen voldoen aan de diversiteit in woonwensen hebben we veel en veel verschillende locaties nodig. Dus zowel inbreidingslocaties, herstructureringslocaties en uitbreidingslocaties. Het is niet óf-óf, maar én-en. En we zoeken binnen de plannen naar optimaliseringsmogelijkheden. Dus daar waar we verantwoord meer woningen kunnen bouwen, doen we dat.
Om te kunnen voldoen aan de woonbehoefte is een ambitieuze nieuwbouwdoelstelling geformuleerd, namelijk 10.500 nieuwe woningen in de periode 2020 -2030. Om deze doelstelling te kunnen halen zetten we in op een groot aantal plannen (inbreidingsplannen, herstructureringsplannen én uitbreidingsplannen) en zoeken we naar mogelijkheden om binnen die plannen het aantal woningen op een verantwoorde manier te verhogen. Daar waar zich kansen voordoen om meer woningen te realiseren, willen we die mogelijkheden benutten.
Commerciële ruimten in de plint kunnen bijdragen aan de leefbaarheid van de buurt en de parkbeleving.
Het nieuwe plan van Brabantbad voldoet niet aan alle gestelde eisen van het vigerende bestemmingsplan. Dit betekent dat er een nieuwe RO-procedure doorlopen moet worden om het nieuwe plan mogelijk te maken. Daarbij dient wel te worden afgewogen of het plan ruimtelijk aanvaardbaar is.
Het nieuwe plan voor de locatie Brabantbad voldoet niet aan alle gestelde eisen van het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat er niet zomaar torens gebouwd kunnen worden, maar dat een nieuwe RO-procedure doorlopen moet worden om realisatie van het nieuwe plan mogelijk te maken. Daarbij dienen belangen afgewogen te worden en moet de gemeente beoordelen of het plan ruimtelijk aanvaardbaar is.
Gemeente ’s-Hertogenbosch heeft de doelstelling meer woningen te creëren om te kunnen voorzien in de woonbehoefte in de gemeente. We willen huidige en toekomstige Bosschenaren de kans geven om te komen of te blijven wonen in onze stad. Op de locatie Brabantbad kunnen we ook woningen toevoegen, omdat dit een bouwlocatie is in het huidige bestemmingsplan. We willen de locatie slimmer en beter benutten dan nu in het bestemmingsplan is opgenomen.
Er is gekozen voor slanke ronde, woongebouwen op sokkels. Door de ronde vorm wordt de footprint van de gebouwen kleiner dan de bebouwing die op basis van het geldende bestemmingsplan is toegestaan. De bestaande kwaliteiten van het park zoals het groene en openbare karakter van het park, de beleving van het water en doorzichten naar water toe en de rondwandeling rondom de IJzeren Vrouw blijven hierdoor behouden.
Bij de situering van de torens is bovendien rekening gehouden met de waardevolle bomen en met het behouden van de aanwezige doorzichtlijnen over het water en van en naar de omliggende woonomgeving.
Welke RO-procedure doorlopen gaat worden is op dit moment in onderzoek.
De gemeente ’s-Hertogenbosch en Heijmans gaan onderzoeken welke RO-procedure bij dit project het meest passend is. Uiteindelijkbeslist de gemeente ’s-Hertogenbosch over de RO-procedure.
In de RO-procedure zijn formele stappen opgenomen om te reageren op de plannen. Dit wordt duidelijk gemaakt zodra duidelijk is welke RO-procedure gevolgd gaat worden.
Momenteel is er nog geen zicht op de start van de formele RO-procedure.
Momenteel ligt er een vigerend bestemmingsplan op de locatie dat aangeeft dat hier gebouwd mag worden. Bij het doorlopen van een nieuwe RO-procedure is besluitvorming door de gemeenteraad nodig. Ook zal er te zijner tijd een omgevingsvergunning moeten worden afgegeven door de gemeente ‘s-Hertogenbosch voordat er kan worden gebouwd.
Het plan is nog geen voldongen feit. De gemeente wil graag weten wat u van het plan vindt en organiseert daarom een omgevingsdialoog voordat er een formele RO-procedure wordt opgestart.
Voorwaarde voor het verlenen van medewerking aan een plan is dat het plan ruimtelijk aanvaardbaar moet zijn, er moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Het is aan de gemeenteraad om dit te beoordelen. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen.
De gemeente wil graag weten wat u van het plan vindt en organiseert daarom een omgevingsdialoog. U kunt op verschillende manieren aan de omgevingsdialoog deelnemen. Door de geldende corona maatregelen is het helaas niet mogelijk om op dit moment een informatiebijeenkomst te organiseren. Uw mening over het plan kunt u geven door mee te doen aan een online vragenlijst. Het is ook mogelijk om vragen te stellen via een videochat met de wethouder of een telefonisch gesprek te hebben met de gemeentelijk projectleider.
De gemeente wil graag weten wat u van het plan vindt en organiseert daarom een omgevingsdialoog. Heijmans is hierbij tevens aanwezig omdat zij als ontwikkelende partij betrokken is bij het project Brabantbad. Het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om te beoordelen of het plan ruimtelijk aanvaardbaar is. Het resultaat van de omgevingsdialoog is onderdeel van de belangenafweging die de raad maakt.
De videochat van 10 februari 2021 wordt online gezet.
De informatie uit de keukentafel gesprekken zijn gedeeld met de betreffende groepen en de gemeente. Daarna hebben de gemeente en Heijmans de gemaakte opmerkingen geanalyseerd, om helder te krijgen welke onderwerpen leven in de omgeving. Deze thema’s zijn verwerkt in de omgevingsdialoog en zullen ook worden besproken in de werkgroep van omwonenden. Voor deze werkgroep kunt u zich aanmelden via de website. Daarnaast is op gebouwniveau de hoogte van de torens bij 2 van de 3 torens aangepast van 3x 60 mtr naar 1x 60, 1x 54 en 1x48 mtr hoog.
Na de omgevingsdialoog zal een formele RO-procedure moeten worden doorlopen en er zal (op enig moment, afhankelijk van de te voeren RO-procedure) een omgevingsvergunning worden aangevraagd.
Tijdens de bouw zal Heijmans zich inspannen om eventuele overlast van de bouwactiviteiten tot een minimum te beperken en zal zij er voor zorgen dat zoveel mogelijk ruimte van het recreatiegebied behouden en bereikbaar blijft. Uitgangspunt is dat het ‘rondje park’ open dient te blijven (afspraak met de gemeente). Daarnaast zal het bestaande parkeerterrein (nu reeds verhard en veelvuldig afgesloten) als bouwplaats dienen. De exacte bouwtijd is nu nog niet inzichtelijk, omdat we nog te vroeg in het ontwikkelproces zitten.
Iedereen mag deelnemen aan de videochat en ook de vragenlijst invullen.
Alle informatie over de werkgroep (en mogelijkheid om aan te melden) vindt u op de webpagina van Brabantbad.
Wij denken dat er nu een beter plan ligt. Bovendien hebben zich al geïnteresseerden gemeld die graag op deze plek willen wonen.
Het Prins Hendrikpark is een goed gebruikt park. Een aantal jaren geleden is het park heringericht, waarbij vooral het ‘rondje om de IJzeren Vrouw’ weer mogelijk is gemaakt. Dit blijft ook na realisatie van het bouwplan mogelijk.
Door de woontorens zijn er ook vaker en meer ogen van dichtbij op de parkeerplaatsen gericht. In het toekomstig gebruik zal er door de woongebouwen meer sociale controle zijn omdat de parkeerplaatsen intensiever gebruikt gaan worden. De parkeerplaats wordt met het oog op sociale veiligheid verlicht; met deze aanpassingen verwachten wij dat de sociale veiligheid in de omgeving wordt verbeterd.
Een aantal jaren geleden nam de overlast op dit parkeerterrein nadrukkelijk toe. Dat was reden om uiteindelijk het terrein af te sluiten voor auto’s. Tevens werd de verlichting aangepast (verbeterd/uitgebreid). Sindsdien is het aantal klachten/meldingen minimaal. Uit ervaring weten we ook dat wanneer er juist een woonbestemming wordt gerealiseerd, (hang)groepen – lang niet altijd drugsgerelateerd overigens – een andere plek zoeken (‘waterbedden-effect) Elke wijk/buurt kent een leefbaarheidsteam met een wijkmanager, wijkagenten, stadstoezicht, buurtwerkers en vertegenwoordigers van de woningbouwcorporaties. En zitten we redelijk in de haarvaten van buurten en wijken, zijn er korte lijnen en treden we zoveel mogelijk op bij (structurele) overlast.
Het park zal over de half-verdiepte parkeergarage heen lopen die tussen de torens ligt. Dit betekent dat het gevoel van het park blijft bestaan; al dan niet met een iets andere indeling. De ruimte rondom de torens zal ingericht worden als een parkachtige omgeving en vindt aansluiting als zodanig bij de huidige omgeving. De ruimte rondom de torens blijft openbaar. Kortom er wordt dus kwaliteit toegevoegd (groen, licht, ruimte, wandelenpaden, toegankelijkheid en veiligheid (sociale veiligheid).
De parkeergarage wordt half verdiept aangelegd. De bovenzijde bevindt zich op ong. 1,5 m. boven het peil van de Grobbendonklaan. De toegang tot de torens is op het niveau van dit dak boven de parkeergarage. Op het dak komt een leeflaag voor groen, met heuveltjes tot max. 80 cm.
Ook na realisatie van het bouwplan blijft het mogelijk een rondje rond de IJzeren Vrouw te lopen. De voorzieningen in het park, zoals de speeltuin en de steigers blijven gehandhaafd. Er worden geen functies toegevoegd in het park. Tussen de torens wordt het park aangevuld met heuvels en paden. Het park tussen de torens blijft ook gewoon openbaar toegankelijk en is niet alleen voor de bewoners.
Er zijn geen tellingen van recreanten in het park. Wel constateert ook de gemeente dat het park goed gebruikt wordt, zeker sinds de herinrichting van 10 jaar geleden.
Er is geen limiet aan het aantal gebruikers in het park. Dat is voor de coronatijd ook nooit nodig geweest, ook niet op dagen dat het best druk was in het park. Wij hopen natuurlijk dat ook na corona het niet nodig is om een ‘tijdslot’ oid. in te stellen.
Wij hebben als gemeente gekozen om te groeien door te bouwen in de bestaande stad, door te verdichten. In de (concept) visie ’s-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig (let op: deze moet nog vastgesteld worden door de raad, dit zal naar verwachting op 9 maart 2021 gebeuren) worden voor deze stedelijke verdichting randvoorwaarden gesteld mbt. groen, klimaat en biodiversiteit.
Zie hiervoor: naast beleid voor klimaatbestendigheid heeft de gemeente ook een ambitie om de bestaande stad te verdichten, zodat het buitengebied gespaard kan blijven van nieuwe stadsuitbreidingen. In de (concept) visie ’s-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig zijn aanbevelingen en randvoorwaarden opgenomen hoe bij deze verdichting rekening gehouden kan worden met groen, klimaat en biodiversiteit.
In het geldende bestemmingsplan is het mogelijk om een deel van het park te bebouwen. Dit is het resultaat van een procedure die een aantal jaren geleden is gevoerd. Het nu voorgestelde bouwplan heeft een kleinere footprint dan de bebouwing die op basis van het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Daardoor neemt het minder oppervlakte van het park in. Daar staat dan wel tegenover dat het nieuwe bouwplan hoger is.
Gemeente ‘s-Hertogenbosch heeft zich als doel gesteld in 2050 een klimaatneutrale stad te willen zijn. Om dit te bereiken is het aangehaalde ‘Energie-transitieprogramma 2016-2020’ vastgesteld en zal iedereen in de gemeente hieraan een bijdrage moeten leveren. Daartoe zijn binnen de gemeente uiteenlopende projecten gaande, zoals het verduurzamen van bestaande woongebieden, gemeentelijke gebouwen en bedrijven, alsook het opwekken van duurzame energie. De komende periode ligt er extra prioriteit op (grootschalige) duurzame energieopwekking overal binnen onze gemeente en energiebesparing bij de bestaande bebouwde omgeving. Ook nieuwe ontwikkelingen dienen een bijdrage te leveren door energiezuinig te bouwen en gebruik te maken van duurzame energiebronnen in plaats van aardgas.
De geplande woontorens ‘Brabantbad’ zullen deze ‘Bijna Energie Neutraal Gebouwd’ gaan worden. Dit betekent dat de woontorens een stuk energiezuiniger zijn dan bij traditionele bouw, omdat ze onder meer zeer goed worden geïsoleerd. Het resultaat zal een laag energieverbruik zijn voor het verwarmen en koelen van de nieuwe woningen. Daarbij zal een groot deel van de nodige energie uit een hernieuwbare (duurzame) bron komen, in dit geval uit de bodem. De woontorens zullen namelijk gebruik gaan maken van systeem met warmte-koude-opslag (WKO) in de bodem, al dan niet in combinatie met aquathermie. Hierbij wordt in de winter gebruik gemaakt van warmte in de bodem en in de zomers worden de woningen gekoeld met de koude in de bodem of waterplas (in plaats van koeling via airco’s). De woontorens zullen ook geen aansluiting krijgen op het aardgasnet en daarmee is de energievoorziening van de woontorens ‘fossielvrij’.
Ten aanzien van het aspect water wil de gemeente dat hemelwater duurzaam wordt benut en niet tot onnodige schade mag leiden, zowel nu als in de toekomst. Het klopt dat bebouwing en verharding ervoor zorgt dat het vallende hemelwater niet meer de natuurlijke route kan volgen en in de bodem kan zakken. Dit hemelwater zal dan – zonder maatregelen – te snel en ongebruikt wegstromen naar de lager gelegen delen. Om dit te voorkomen worden bij dit plan – als compensatie van de verhardingen – voorzieningen getroffen om het vallende hemelwater tijdelijk te bergen, vast te houden en langzamer af te laten voeren zodat het geen overlast veroorzaakt en kan infiltreren in de bodem ten gunste van het groen en grondwater. Deze aanpak is overigens verankerd in het gemeentelijk ‘hemelwaterbeleid’. Iedereen die nieuw verhard oppervlak aanlegt (of bestaand verhard oppervlak aanpast) zal een klimaat adaptieve voorziening moeten realiseren voor het hemelwater.
De verkleining van de reeds bestemde footprint, het aardgasvrij en ‘Bijna Energie Neutraal Bouwen’, klimaat adaptieve maatregelen ten aanzien van hemelwaterberging, alsook het groen, moet de effecten in de nabije omgeving (en op ons klimaat in het groter geheel) tot een minimum beperken.
25% Betaalbare koop
75% vrije sector koop en of huurappartementen
Momenteel wordt het plan verder uitgewerkt, hier horen ook de verschillende typen appartementen en de bijbehorende prijzen bij. Bij de start van de verkoop kan hier meer over worden gezegd.
Alle betaalbare koopappartementen hebben een prijs, ter indicatie, tussen de €215.000 – €220.000 vrij op naam. De appartementen variëren in grootte; momenteel wordt gedacht aan appartementen tussen de 50m2 en 60m2.
De precieze uitwerking voor zelfbewoning moet nog gedaan worden, maar het is mogelijk dat de VvE een aantoonplicht heeft om zelfbewoning in de gaten te houden. De gemeente heeft hier een toezichthoudende rol in.
Het aantal appartementen per woonlaag is verschillend vanwege de variëteit in type/grootte appartementen; hier kan vooralsnog geen eenduidig antwoord op worden gegeven.
Door de differentiatie van het woonprogramma (diverse typen en grootte appartementen) verwachten wij een grote verscheidenheid aan doelgroep.Nu wordt een mix van doelgroepen voorzien; van starters op de woningmarkt (Young Professionals) tot kopers die een meer luxe uitstraling wensen van hun woning en woonomgeving.
Indien u geïnteresseerd bent in een appartement bij Brabantbad dan kunt u zich via de website www.brabant-bad.nl aanmelden als geïnteresseerde. Zodra er meer verteld kan worden over ontwikkelingen, planning en andere interessante zaken wordt u hiervan op de hoogte gesteld via een digitale nieuwsbrief.
In de plint van de torens is ruimte voorzien voor verschillende functies die het park versterken zoals bijvoorbeeld commerciële en of maatschappelijke functies.
300m2 per sokkel
Horeca is inderdaad een mogelijke invulling. Echter de invulling staat nog open. Ook tijdens deze omgevingsdialoog horen wij graag vanuit de omgeving welke behoefte er leeft als mogelijke invulling, zie vragenlijst. Bij de invulling van de functie wordt als aandachtspunt meegenomen dat de parkbeleving niet / tot nauwelijks aangetast wordt.
De plinten niet invullen is geen mogelijkheid. Zowel Heijmans als de gemeente denken dat lege plinten zorgen voor een sociaal onveilige situatie. In dit plan willen wij juist kwaliteit en sociale veiligheid toevoegen, het niet invullen van de plinten draagt hier niet aan bij.
De torens komen aan de kant van het park te staan waar ooit het oude Brabantbad heeft gestaan.
Er zit circa 25 meter hemelsbreed tussen water en toren op het nauwste punt.
De gemeente streeft bij nieuwe ontwikkelingen altijd naar een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat voor zowel de bestaande omgeving als voor de nieuwe bewoners. In dit geval wil de gemeente de nieuwe bewoners voldoende bescherming bieden tegen de negatieve effecten van geluidshinder, hier veroorzaakt door het wegverkeer. Op de geplande posities wordt met de aangehouden afstand tot de drukke Van Grobbendocklaan een akoestisch goed verblijfsklimaat gerealiseerd bij de nieuwe appartementen. De voorgestelde maatregel van een geluidswal is in de regel een effectieve maatregel om hoge geluidsbelastingen naar beneden te brengen (vaak toegepast bij snelwegen). Echter is een (hoge) geluidswal hier - tussen de weg en woontorens - vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst.
Het park rondom de torens blijft openbaar terrein en is dus na de bouw van de gebouwen is het park toegankelijk voor omwonenden ed. Tijdens de bouw worden de nodige maatregelen getroffen om overlast voor omwonenden en bezoekers van het park te beperken.
Door de nieuwbouw wordt vanzelfsprekend een deel van de gebruiksoppervlakte van het park ingenomen. Dat hier gebouwd kan worden is een aantal jaren geleden na een procedure vastgelegd in het bestemmingsplan. Het nu voorgestelde bouwplan heeft een kleinere footprint dan de bebouwing die op basis van het geldende bestemmingsplan is toegestaan. De huidige voorzieningen in het park, zoals de speeltuin en de steigers blijven gehandhaafd. Er worden geen functies toegevoegd in het park. Tussen de torens wordt het park aangevuld met (openbaar toegankelijke) heuvels en paden. De ‘kuil’ die achtergebleven is na de sloop van het Brabantbad verdwijnt met de nieuwbouw.
Er komt geen hondenuitlaatplaats bij de torens. De twee uitlaatplaatsen langs de Westenburgerweg en bij ‘Bloem’ volstaan voor het park.
Natuurlijk zullen ook de nieuwe bewoners gebruik gaan maken van het park. Dit zijn er ook weer niet zoveel dat het park ineens ‘vol’ zou zijn.
Nee, het park zal over de parkeergarage heen lopen. Dit betekent dat het gevoel van het park blijft bestaan. De bestaande parkeerplaatsen blijft wel bestraat.
Ja, het is en blijft mogelijk om te wandelen en of te hardlopen en zo het rondje park te doen.
Het Prins Hendrikpark is een wat ‘curieus’ park. In feite is het niet veel meer dan een rand groen rond de zandwinplas IJzeren Vrouw. Wat dan weer wel geraffineerd is, is hoe deze rand door beplanting en hoogteverschillen ontworpen is als een rondwandeling rond de plas met verschillende doorzichten op de omgeving (zoals de Sint Jan, de Watertoren, etc.). Dat is geheel volgens de principes van de romantische parkarchitectuur gedaan en het Prins Henrikpark is daarmee niet alleen het oudste stadspark van ‘s-Hertogenbosch, maar ook het enige in deze stijl. Deze rondwandeling is de kern van het Prins Hendrikpark en deze zal ook bij de nieuwbouw behouden (moeten) blijven.
Door de inrichting van de omgeving van de torens, met hoogteverschillen en gevarieerde beplanting zal deze aantrekkelijker worden. Het resultaat van het windtunnelonderzoek zal bij de inrichting van het gebied betrokken worden.
De kwaliteit van het park zit in de rondwandeling rond de plas. Deze is geraffineerd ontworpen met hoogteverschillen, beplanting en doorzichten op de omgeving. Daardoor waant de wandelaar zich buiten de stad, in het groen, ondanks het feit dat de strook park rond de plas relatief smal is.
Wij zijn overtuigd van de positieve effecten van groen op de gezondheid, leefbaarheid en sociale cohesie. Dit blijft van belang, zeker bij de keuze om te bouwen in de bestaande stad. De (concept) visie ’s-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig geeft weer hoe verdichting en stadsontwikkeling kan samengaan met groen, klimaat en biodiversiteit.
Ook de gemeente ’s-Hertogenbosch investeert in groen in (én om) de stad. Het groen buiten de stad willen we niet opofferen aan nieuwe stadsuitbreidingen. Daarom kiezen we voor verdichting door te bouwen in de bestaande stad. Wij zijn er van overtuigd dat deze verdichting samen kan gaan met meer groen, klimaatbestendigheid en meer biodiversiteit.
Hiervoor wordt er ook een windonderzoek gedaan.
Er wordt een windstudie verricht. Mede aan de hand van deze resultaten wordt ook gekeken naar de inrichting van het gebied. Zoals in de beelden te zien is, moet juist het parklandschap om en tussen de torens een gebied worden waar gewandeld, gerecreëerd, gesport en verbleven kan worden. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen bewoners en omgeving. Natuurlijk hoort de invulling van groene elementen als ook meubilair hierbij. Graag zouden wij met de werkgroep kijken naar de behoefte van parkgebruikers, omwonenden en potentiële kopers.
Op dit moment bevindt Brabantbad zich in de fase van het “schetsontwerp”. In dit ontwerp zijn de ideeën schetsmatig uitgewerkt. Tijdens het schetsontwerp kunnen zich er nog wat kleine wijzigingen voordoen (vb. verschuiven van balkons) aan het ontwerp die grote invloed hebben op de resultaten van het windonderzoek. In de vervolgfasen wanneer het project Brabantbad zich in de fase bevindt van het “definitief ontwerp” zal de windstudie worden gedaan.
Ja, er wordt ook een zonstudie gedaan.
Er worden passende 3D beelden en een animatie gemaakt waarin de torens in de omgeving te zien zijn, zodat ook inzicht gegeven kan worden in de afstand tot bestaande bebouwing.
Zoals elk bouwplan dat in Nederland wordt ontworpen dient ook de nieuwbouw op de locatie Brabantbad te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. In dat kader wordt ook gekeken naar het windklimaat rondom en de schaduwwerking van de nieuwbouw en zullen daarvoor zo nodig maatregelen worden genomen.
Er worden passende 3D beelden en een animatie gemaakt waarin de torens in hun omgeving te zien zijn. Deze zullen ten tijde ook verstrekt worden via de website en/of andere media.
Voor de ontsluiting wordt gebruik gemaakt van de huidige uitrit, gelegen naast het tankstation aan de van Grobbendoncklaan.
Nee, in het plan is er geen uitrit voorzien aan de Westenburgerweg.
Voor de ontsluiting wordt gebruik gemaakt van de huidige uitrit. Deze uitrit ligt naast het tankstation aan de van Grobbendoncklaan.
Ja, deze rotonde houden we goed in de gaten en blijven we monitoren.
Ja, de van Grobbendoncklaan is aangemerkt als een zogenaamde doorstroom as binnen ons wegennet. En heeft daarmee een belangrijke functie voor het verkeer. Dit soort wegen houden we qua verkeersdruk en doorstroming goed in de gaten.
Nee, er zijn op dit moment geen extra verkeersmaatregelen nodig op de van Grobbendoncklaan en we hebben ook geen plannen om de Grobbendonklaan te verbreden.
In het algemeen geldt dat verkeer en verkeersveiligheid van belang zijn voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan. Deze aspecten zullen daarom goed worden onderzocht en ook worden meegenomen in de afweging die de gemeenteraad zal maken in het kader van de beoordeling of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Er zijn twee verschillende parkeermogelijkheden. De eerste parkeermogelijkheid is in de half-verdiepte parkeergarage. De tweede mogelijkheid is op het maaiveld. In het huidige plan worden er circa 113 parkeerplaatsen op het maaiveld gerealiseerd waarvan circa 18 parkeerplaatsen voor deelauto’s bestemd zijn. In de half-verdiepte parkeergarage is er plaats voor circa 87 auto’s.
100% want de parkeergarage is geheel overkluist.
Er worden circa 113 parkeerplaatsen op het maaiveld gerealiseerd waarvan circa 18 parkeerplaatsen voor deelauto’s bestemd zijn. Dat is ter hoogte van de locatie waar nu ook wordt geparkeerd. De Esso blijft.
Deze komen op maaiveld.
Nee.
Een deel van de parkeerplaatsen (namelijk die voor bewoners) komt in een half verdiepte garage. De andere parkeerplaatsen komen op maaiveld.
Op het parkeerdek komen geen bomen, maar is wel groen (o.a. meerstammige struiken) voorzien.
Nee, van de totaal benodigde parkeerplaatsen komt een deel van de auto’s in een half-verdiepte parkeergarage. Dit betekent dat het aantal auto’s in het zicht verminderd wordt dan als dat niet wordt gedaan. Wij komen hiermee tegemoet aan de wens van omwonenden om het park zo min mogelijk te overheersen.
Er is gekozen voor een meervoudige parkeeroplossing i.v.m. de financiële haalbaarheid van het plan.
Fietsen/scooters van bewoners van de torens kunnen worden gestald in de ondergrondse parkeergarage waardoor deze uit het zicht zijn.
Dit zal nog nader bestudeerd worden. En we zullen deze signalen doorgeven aan Stadstoezicht.
Een aantal bomen op de huidige parkeerplaats komt met de komst van de woningen in project Brabantbad te vervallen. Deze bomen worden gecompenseerdin de directe omgeving van de nieuwe woontorens. De begane grond van de woontorens –de zogenaamde sokkels- zijn met de transparante begane grond gelegen aan het wandelpark. Op deze manier is er zoveel als mogelijk interactie tussen groen, ontmoeten, ontspannen, wonen en verblijven.
Een aantal bomen op de huidige parkeerplaats komt te vervallen met de komst van de woningen in project Brabantbad. Deze bomen worden gecompenseerd in de directe omgeving van de nieuwe woontorens.
Er worden geen m2 aan het park toegevoegd. Wel neemt het nieuwe bouwplan minder m2 park in dan volgens het nu geldende bestemmingsplan is toegestaan.
‘Vertical gardening’ is geen uitgangspunt geweest bij de planontwikkeling. Het past niet bij de ambities die Heijmans heeft voor de bebouwing en die de gemeente heeft voor het park.
Het uitgangspunt is dat deze boom behouden blijft.
Met het nieuwe plan Brabantbad is er geen reden om de locatie van het tankstation aan te passen. Het tankstation vormt geen belemmering en blijft op de plaats waar deze nu ligt.
Onderhavig tankstation exploiteert geen LPG en daarmee zijn de risico’s beperkt. Voor tankstations zonder LPG geldt (vanwege de externe veiligheid) geen minimale afstandseis tot kwetsbare objecten zoals woningen.
Wel geldt er vanwege de ‘milieuzonering’ een minimale afstandseis van 30 meter vanaf het tankstation tot nieuwe woningen. Deze afstandseis is vanwege het aspect geluid. Met het aanhouden van ten minste deze afstand wordt voorkomen dat nieuwe bewoners mogelijk hinder kunnen ondervinden als gevolg van tankende bezoekers binnen het tankstation. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan zodat hinder niet aannemelijk is. Tevens wordt met deze afstand ook de zekerheid geboden dat het tankstation binnen de gangbare milieuvoorschriften kan blijven functioneren.
De lokale kwaliteit van de lucht is (op iedere locatie in Nederland) te zien op de landelijke site: ‘monitoringstool’. Zo ook op en rond de Van Grobbendocklaan. Hieruit blijkt dat de concentraties van de maatgevende stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5) ruim onder de daarvoor geldende jaargemiddelde grenswaarden liggen.
De jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide (NO2) is 40 microgram/m3, de huidige lokale jaargemiddelde concentratie ligt hier op circa 27 microgram/m3. Voor fijnstof (PM10) is de jaargemiddelde grenswaarde eveneens 40 microgram/m3 en de lokale jaargemiddelde concentratie is er circa 21 microgram/m3. Voor PM2,5 (de kleinere fractie fijnstof) is de jaargemiddelde grenswaarde 25 microgram/m3 en de lokale jaargemiddelde concentratie is beneden 13 microgram/m3. Kortom: er vinden hier geen overschrijdingen plaats van de geldende grenswaarden voor luchtverontreinigende stoffen. Er zijn geen specifieke metingen uitgevoerd naar fijnstof.
Voor het bepaling van de geluidbelasting van wegverkeerslawaai zijn de regels vastgelegd in een wettelijk reken- en meetvoorschrift. Hierin staat dat geluidsbelastingen als gevolg van het wegverkeer voor ontwikkelingen niet worden ‘gemeten’ maar worden ‘berekend’. De berekeningen gebeuren op basis van de verkeersgegevens over de relevante wegen, hier de Van Grobbendocklaan en – in mindere mate – de Graafseweg. De verkeersgegevens betreffen intensiteit (hoeveelheid verkeer), type voertuigen, soort verharding en de snelheid. In de berekeningen wordt ook rekening gehouden met de toekomst, dus ook met het drukker worden van relevante wegen. In de berekeningen wordt 10 jaar vooruit gekeken.
De Van Grobbendonklaan is een bijzonder drukke doorgaande weg met (in 2030) een verkeersintensiteit van ongeveer 45.0000 motorvoertuigen per etmaal. Deze doorgaande weg zorgt voor een flinke geluidsbelasting op de reeds bestaande woningen. Verkeer als gevolg van dit plan (van bewoners/bezoekers) zal niet significant bijdragen aan de huidige hoge verkeersintensiteit over deze Van Grobbendonklaan. Eventueel optredende geluiden zullen daarom ook niet significant bijdragen aan de reeds aanwezige flinke wegverkeersgeluidsbelasting op de bestaande woningen.
In het Bouwbesluit is de eis opgenomen dat een bouwwerk zodanig bereikbaar moet zijn voor hulpverleningsdiensten, dat tijdig bluswerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en hulpverlening kan worden geboden. Hieraan wordt voldaan.
Bij bouwwerkzaamheden of werkzaamheden in de waterplas wordt altijd vooraf gekeken of dit een gebied is met een risico op ‘niet gesprongen explosieven’. Hiervoor heeft de gemeente speciale kaarten.
De speeltuin blijft in zijn huidige vorm bestaan.
Ja, Bloem blijft in het park. De gemeente heeft onlangs nog geïnvesteerd in het pand.
Dat zijn slechts illustraties, hier zijn geen plannen mee.
Als je je barbecue na gebruik netjes mee naar huis neemt, is BBQ’en straks nog steeds toegestaan. Ook de nieuwe bewoners mogen in het park BBQ’en…
De torens zullen voldoen aan de eisen van BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Dit is een wettelijke verplichting.
De uitwerking en hiermee eigendom van de WKO dient nog verder uitgewerkt te worden. Echter bij de keuze wordt altijd gekeken naar de maandelijkse lasten voor de toekomstige bewoners.
Per locatie en per project worden afwegingen gemaakt waarbij rekening wordt gehouden met alle omstandigheden die op dat moment gelden.
Nee, deze locatie is een woningbouwlocatie die gelet op de drukte op de woningmarkt nodig is. Deze locatie is overigens vanaf 2003 altijd al een woningbouwlocatie geweest. In 2010 was op deze locatie al een plan gemaakt. Dit is ook zo vastgelegd in het huidige bestemmingsplan. Vanwege de financiële crisis kon het plan toen niet worden gerealiseerd. Mede door de stijgende vraag naar woningen en door nieuwe stedenbouwkundige inzichten en ambities van de gemeente ‘s-Hertogenbosch is er in 2016 een proces gestart om te komen tot het voorliggende nieuwe plan. De volledige historie vind je ook op de webpagina ‘historie'.
We gaan niet in op de inhoud van een privaatrechtelijk contract tussen de gemeente en een ontwikkelaar/bouwbedrijf. In zijn algemeenheid kan hierover wel het volgende worden gezegd:
Het komt regelmatig voor dat de gemeente grond van een ontwikkelaar koopt in ruil voor een ‘bouwclaim’ (dat wil zeggen dat de ontwikkelaar een bepaald aantal woningen ergens in de gemeente mag bouwen). Echter, de gemeente kan daarbij nooit garanderen dat de bouwclaim daadwerkelijk ingevuld kan worden omdat daarvoor (bijna) altijd eerst een RO-procedure gevoerd moet worden. Daarom wordt meestal afgesproken dat als de bouwclaim op ene locatie niet kan worden ingevuld omdat de omgevingsvergunning daar niet kan worden verleend of niet onherroepelijk kan worden, dat vervolgens onderzocht zal worden of het mogelijk is om de bouwclaim wel op een andere locatie in te vullen.
Er zijn in 2003 al afspraken gemaakt met Hertogbouw over de ontwikkeling van de locatie Brabantbad. Heijmans is gedelegeerd ontwikkelaar namens Hertogbouw en daarmee partner van de gemeente bij het project Brabantbad.
De gemeente is grondeigenaar en verkoopt de grond onder marktconforme condities.
Ja, deze zijn ook opgenomen in deze FAQ Sommige vragen die we bij aanmelding hebben ontvangen, zijn direct meegenomen in de presentatie.
