Veelgestelde vragen de groote wielen

Planvorming Noordoosthoek de Groote Wielen: tijdelijk 300 woningen voor 15 jaar

In de zomer van 2020 zijn bewoners van De Lanen op de hoogte gebracht over het haalbaarheidsonderzoek naar de planvorming voor het ontwikkelen van 300 flexibele woningen in de sociale huurklasse op de locatie Noordoosthoek in de Groote Wielen. Het realiseren van een goed woon- en leefklimaat is onderwerp van het onderzoek. Stedenbouwkundig bureau Tom van Tuijn is ingehuurd om het haalbaarheidsonderzoek uit te voeren volgens het principe van onderzoekend ontwerpen. Het onderzoek is in opdracht van de gemeente ’s-Hertogenbosch en woningcorporatie Zayaz. Aanleiding voor het plan is de enorme druk op de woningmarkt in ‘s-Hertogenbosch te verlichten.

Vragen en antwoorden en participatiesessies

In acht participatiesessies is stevige kritiek geuit op diverse thema’s door de betrokken bewoners. De buurt heeft weinig vertrouwen in het succesvol realiseren van het plan. Daarnaast zijn er gaande het proces ook al veel vragen per mail of telefonisch gesteld en zorgen gedeeld. Vanuit het perspectief van de buurt begrijpen wij de zorgen erg goed. Wij nemen de kritiek serieus: de inbreng heeft ons gescherpt om bepaalde onderwerpen nog eens goed onder de loep te nemen.

Hieronder ziet u een overzicht van de verschillende onderwerpen. Klik op een onderwerp en dan kunt u lezen wat er zoal over dit onderwerp is gezegd met de daarbij behorende reactie. 

Planning aangepast

We nemen meer tijd om ruimte te creëren voor het verder onderzoeken van de belangrijke thema’s als ‘variatie van doelgroepen’ en ‘leefbaarheid en veiligheid’. We willen van de Noordoosthoek van meet af aan een hoogwaardig woongebied maken. In het haalbaarheidsonderzoek gaan we dan ook op zoek hoe wij een goede, evenwichtige invulling aan het plan kunnen geven, waarbij aansluiting met de huidige buurt belangrijk is.

Bij onderwerp 9 ‘proces en planning’ ziet u wat de nieuwe planning is en wanneer we graag nieuwe inbreng in de buurt willen ophalen.

Aantal woningen

Er zijn veel vraagtekens gezet waarom er zoveel flexwoningen op één locatie worden geplaatst. “Is hier wel goed over nagedacht? Zoveel woningen bij elkaar voor spoedzoekers in de sociale huurklasse – met vaak ook nog kleine of grote rugzakjes - dat is vragen om problemen. En is hier de verhouding 30% sociale huur in een nieuwbouwwijk losgelaten? Als kleinschaligheid al niet werkt, waarom dan zoveel woningen bij elkaar? Bewoners hebben ook geuit dat ze het gevoel hebben dat ze een proeftuin zijn. Zijn er in het land al succesverhalen van zoveel flexwoningen bij elkaar?”

Toelichting: De aanleiding is de grote druk op de woningmarkt in ‘s-Hertogenbosch. Op dit moment moeten mensen gemiddeld zo’n 8 jaar wachten tot ze een sociale huurwoning kunnen krijgen. Zeker voor mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning is dit niet te doen. Het College van B&W wil de grote druk op de woningmarkt verlichten door de woningbouw op korte en langere termijn een impuls te geven. Daarvoor heeft het College een pakket van maatregelen vastgesteld. Eén van de maatregelen is het realiseren van tenminste 500 flexwoningen in ‘s-Hertogenbosch. Het onderzoek naar de circa 300 flexwoningen in de Noordoosthoek is daar onderdeel van.

Omdat het hier gaat om een groter gebied dan de eerdere locaties hebben we gekozen voor een andere aanpak voor de flexwoningen. Daarom starten we eerst met een haalbaarheidsonderzoek. We passen hierin ontwerpend onderzoeken toe als ontwikkelstrategie.

We realiseren ons dat er negatieve ervaringen zijn met eerdere kleinschaligere projecten van flexwoningen in ‘s-Hertogenbosch. We hebben van deze ervaringen geleerd dat het onder andere belangrijk is een goede mix van doelgroepen te realiseren. Ook stedelijk is het de ambitie om tot gedifferentieerde wijken te komen. De regel 30% sociale huur voor het nieuwbouwprogramma is een ambitie die gemeente breed geldt. Voor de 300 tijdelijke woningen in de Noordoosthoek is in de Woonvisie aangegeven dat gestreefd wordt naar een breed aanbod voor huishoudens van diverse omvang en diverse inkomens, en daarmee bijdraagt aan de differentie in de wijk. Hoeveel % van de woningen uiteindelijk sociale huur zal zijn, staat niet vooraf vast. Het vinden van deze goede mix is onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek.

Locaties en spreiding

Bewoners vragen zich af waarom voor deze locatie is gekozen. De locatie van de flexwoningen grenst aan een nieuwbouwwijk met vooral koopwoningen en waar veel kinderen wonen. De leefstijl van de huidige bewoners is vaak heel anders dan die van sociale huurders. Bovendien heeft de komst van zoveel flexwoningen negatieve impact op toekomstige nieuwbouwontwikkelingen en verkoopbaarheid van huizen vinden bewoners.  “Zijn er ook alternatieve locaties onderzocht? Bijvoorbeeld locaties die Zayaz in eigendom heeft.” “Is het geen oplossing om verspreid over de gehele nieuwbouwlocatie kleinere clusters van flexwoningen neer te zetten of meer verspreid in de stad? Waarom niet proberen om de permanente bouw te versnellen? In hoeverre stagneert dit plan de totale ontwikkeling van de Groote Wielen?”

Toelichting: De reden om op deze locatie 300 flexwoningen bij elkaar te zetten, is dat deze locatie  eigendom is van de gemeente, beschikbaar is voor woningbouw en groot genoeg is voor zoveel woningen. Want we moeten vaart maken met het toevoegen van vele extra woningen in ‘s-Hertogenbosch gezien de druk op de woningmarkt. Overal versnipperd plukjes flexwoningen neerzetten in ‘s-Hertogenbosch draagt niet bij aan deze snelheid: Gezien de druk op de woningmarkt kiezen we ervoor om meer meters te maken en dus voor een opschaling. Flexwoningen realiseren gaat veel sneller dan permanente woningbouw.  De snelheid om deze woningen te realiseren is ook de reden waarom permanente woningbouw nu geen optie is. Hiervoor doorloop je gemiddeld 5 à 7 jaar van plan tot oplevering. Daarnaast zorgt het aantal van 300 woningen ervoor dat er ook meer budget is voor het aanleggen van groen en (speel)voorzieningen.

Begin van de zomer 2020 hebben we van de ontwikkelende partijen in de Lanen signalen ontvangen dat kopers zich terugtrokken en aangaven de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek af te willen wachten. Inmiddels lijkt het verkoopproces zich voorzichtig te herstellen. Met de ontwikkelende partijen in de Lanen hebben en houden we contact om te monitoren wat de effecten zijn op het verkoopproces van de projecten die in verkoop zijn.

In de Noordoosthoek zullen op termijn zo’n 2000 woningen gerealiseerd worden. Uiteraard wordt bij de inpassing en ontsluiting van de flexwoningen ook zoveel mogelijk rekening gehouden met deze toekomstige woonwijk. We zoeken naar een manier waarop de flexwoningen de ontwikkeling van de Noordoosthoek juist kan versterken. De bouw van de flexwoningen moet de totale ontwikkeling van de Groote Wielen met andere woorden niet stagneren, maar vooral bevorderen. Onze ambitie is om van de locatie met de flexwoningen een volwaardige buurt te maken met een aantrekkelijke woonkwaliteit en inrichting van de openbare ruimte, zowel voor de nieuwkomers als voor de huidige buurtbewoners. Het moet fijn en veilig wonen zijn voor iedereen. Het haalbaarheidsonderzoek is er ook op gericht om tot een dergelijk uitgebalanceerd gebiedsontwerp te komen.

Doelgroepen en doorstroming

“Waar moeten we aan denken bij de doelgroep ‘spoedzoekers in de sociale huurklasse’? Horen hier bijvoorbeeld ook bij arbeidsmigranten, statushouders, ex-gedetineerden, ex-verslaafden, mensen met zware psychische en/ of gedragsproblemen en mensen die elders hun huis zijn uitgezet? Hoe stuur je op differentiatie en hoe regel je de toewijzing aan de beoogde doelgroepen? En hoe borg je dat in de toekomst de juiste mix van doelgroepen behouden blijft? Kunnen buurtbewoners invloed hebben op de selectie?”

Toelichting: Belangrijk onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek zijn de beoogde doelgroepen. We bekijken hierbij de mogelijkheden om de flexwoningen bereikbaar te maken voor alle inkomens. Doel is dus om met de flexwoningen meerdere doelgroepen te bedienen, dus ook doelgroepen met een midden- en hoog inkomen. We gaan onderzoeken hoe deze mix van doelgroepen uit diverse inkomensgroepen het beste samengesteld kan worden. Je kunt dan denken aan gezinnen waar een 2-kamerappartement te klein voor is, mensen die pas gescheiden zijn met eventuele kinderen, mensen die lange tijd in het buitenland hebben gewoond en weer terug in ‘s-Hertogenbosch willen wonen, jongelui die op zichzelf willen gaan wonen, mensen die een baan in ‘s-Hertogenbosch of omgeving hebben gevonden maar nu ver weg wonen.

In het haalbaarheidsonderzoek bekijken we ook hoe we de selectie en toewijzing gaan regelen voor de korte termijn maar ook voor de toekomst om zo de goede differentiatie te behouden. Een mogelijkheid is om intakegesprekken met de kandidaten te voeren.

En we zijn aan het onderzoeken of behalve sociale huur ook duurdere huur of koop mogelijk is in combinatie met diverse woningtypen. In het haalbaarheidsonderzoek verkennen wij welke partijen - naast de corporatie - hierin een rol kunnen spelen.

Leefbaarheid, veiligheid en beheersbaarheid

In ‘s-Hertogenbosch zijn er al ervaringen opgedaan met andere kleinschaligere flexwoonprojecten. Deze ervaringen zijn niet overal positief; bij Empel zijn er flinke problemen geweest. Bewoners willen dat de wijk veilig blijft en dat ze kinderen met een gerust hart buiten kunnen laten spelen. “Hoe borg je de veiligheid die de wijk nu kent? In hoeverre vormen de nieuwe bewoners een gevaar voor de samenleving en dus ook voor de wijk? Hoe voorkom je dat deze locatie niet met dezelfde sociale problematiek te maken krijgt als elders? En welke ondersteuning kan de buurt verwachten bij toekomstige onveilige situaties? Hoe stimuleer je dat de nieuwkomers binding voelen met de wijk? Hoe creëer je een prettige woonomgeving voor zowel de huidige als nieuwe bewoners? “

Toelichting: Een fijne en veilige woonomgeving is voor iedereen belangrijk. Niet alleen voor de huidige bewoners, maar ook voor de nieuwkomers. We realiseren ons dat het plan hiermee staat of valt. Tijdens het haalbaarheidsonderzoek voeren we gesprekken met diverse deskundigen die ons hierbij kunnen adviseren. Onderdeel van het onderzoek is ook dat we bekijken hoe we het openbare gebied kunnen inrichten om bijvoorbeeld ontmoeting en gezond gedrag te stimuleren. Denk hierbij aan wandelroutes door de wijk, ruimten voor werken en ontmoeten, auto delen, collectieve tuinen die bewoners zelf beheren, etc. Ook hebben we onze eigen ervaringen met eerdere projecten van flexwoningen waarvan we geleerd hebben op het gebied van woonkwaliteit, woonomgeving, leefbaarheid en beheersbaarheid. 

Voorzieningen, openbare ruimte

Bewoners maken zich zorgen over het onderhoud van de openbare ruimte gezien de beoogde doelgroepen. Ze vrezen dat dit deel van de wijk een soort achterstandsbuurt wordt, een weggestopt ‘kampje’. “Welke voorzieningen heeft de gemeente in gedachten? Speeltuinen, ontmoetingsruimte, paramedici, deelmobiliteit, voetbalveldje, groen, verbinding openbaar vervoer? Hoe ziet men de inrichting van de openbare ruimte en het beheer hiervan? Hoe regel je de ontsluiting van verkeer? Hoe ziet men de aansluiting op het aangrenzend buitengebied? Wat komt er in de tussenzone?”

Toelichting: De intentie is om openbaar groen in het gebied en de voorzieningen zo in te richten dat deze grotendeels behouden kunnen blijven zodra er permanente woningbouw op de locatie komt. Op vragen die gaan over de openbare ruimte, verkeer en voorzieningen kunnen we pas concreet antwoord geven in het volgende stadium van het haalbaarheidsonderzoek. Dat is als er een gebiedsconcept is uitgewerkt. Dan worden de bovengenoemde thema’s verder ingevuld en hierin willen we graag samenwerken met buurtbewoners (onderdeel van participatie).

Woningtypen, beeldkwaliteit, duurzaamheid en circulariteit

Het referentiekader van de meeste bewoners met betrekking tot flexwoningen zijn de eerder gerealiseerde flexwoonprojecten in ‘s-Hertogenbosch. De buurt vreest gestapelde ‘containers’, hoogbouw, monotone woonunits van slechte kwaliteit en tuintjes die slecht onderhouden worden. Bewoners vragen zich af of er een mix van woningtypen komt. “Zo ja, hoe ziet dit er dan uit? Van welk materiaal worden de woningen gemaakt? Komen er ook eengezinswoningen? Hoe worden de woningen verkaveld? Mag de buurt meepraten over de beeldkwaliteit? Wordt er rekening gehouden met duurzaamheid en circulariteit?”

Toelichting: Op vragen die gaan over beeldkwaliteit van de woningen, verkaveling, duurzaamheid en woningtypen kunnen we pas concreet antwoord geven in het volgende stadium van het haalbaarheidsonderzoek. Dat is als er een gebiedsconcept is uitgewerkt. Dan worden de bovengenoemde thema’s verder ingevuld en hierin willen we graag samenwerken met buurtbewoners (onderdeel van participatie).

Tijdelijkheid

De flexwoningen blijven er 15 jaar staan. Na 15 jaar gaan de woningen weg uit de Noordoosthoek, eventueel worden ze verplaatst naar een andere locatie. Maar hoe tijdelijk is tijdelijk vragen veel bewoners zich af? “Welke garantie heeft de buurt dat de woningen na 15 jaar ook echt weg gaan? Kun je deze tijdelijkheid wel regelen met de huurders: huurbescherming? Hoezo kunnen de flexwoningen verplaatst worden? Komt er een apart bestemmingsplan voor deze locatie? Welke extra kosten brengt de ontmanteling van dit gebied over 15 jaar met zich mee?”

Toelichting: Flexwoningen zijn verplaatsbare woningen die voor een bepaalde periode blijven staan. De precieze periode zijn we nog aan het onderzoeken, maar het uitgangspunt voor nu is 15 jaar. De woningen worden modulair in een fabriek gebouwd en ter plaatse afgemonteerd. Door deze modulaire bouw hebben ze een relatief korte bouwtijd. Maar ook kunnen de woningen – zodra ze de plaatsingsperiode is verstreken – snel en gemakkelijk verplaatst worden.

De maximale exploitatieperiode wordt zowel publiekrechtelijk vastgelegd tussen de gemeente en de ontwikkelende partij als privaatrechtelijk in overeenkomsten. Publiekrechtelijk nemen we dit op in de omgevingsvergunning nadat een ruimtelijke ordeningsprocedure is doorlopen. Welke ruimtelijke ordeningsprocedure we gaan doorlopen is nog onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek.

De huurovereenkomst met de huurders gaan we aan voor de termijn waarbinnen de woningen op de locatie mogen blijven staan. In dit geval betekent dat in principe een huurovereenkomst voor maximaal 15 jaar. We gaan geen huurovereenkomsten aan voor hele beperkte tijdsduur, bijvoorbeeld twee jaar zoals we in het verleden wel hebben gedaan. We hebben gemerkt dat dit teveel onrust geeft bij de huurders en ook slecht is voor de binding met de rest van de wijk.

Haalbaarheidsonderzoek

Een veel gehoorde reactie is dat bewoners vinden dat de communicatie tot nu toe heel slecht is geweest. De manier en de korte termijn voorafgaand aan het haalbaarheidsonderzoek vinden veel bewoners onbehoorlijk. Bewoners hebben aangegeven het gevoel te hebben dat het plan er sowieso moet komen: het wordt ze door de strot geduwd. Is dat ook zo? Verder zijn er veel vraagtekens geplaatst bij de inhoud van het haalbaarheidsonderzoek. “Wat is precies de opdracht en wat wordt er onderzocht? Wie is opdrachtgever? Hoe wegen deze participatiesessies mee in de afweging? En hoe staat dit in verhouding tot belangen van bijvoorbeeld Zayaz. Kan de belangenafweging transparant gemaakt worden? Kunnen er feiten en argumenten gepresenteerd worden in plaats van intenties en ambities? Wie zijn de deskundigen die geraadpleegd worden en kunnen bewoners hier inzicht in krijgen? Kan de uitkomst ook zijn dat het plan niet haalbaar is?” Kortom, een veelvoud van vragen over het haalbaarheidsonderzoek an sich.

Toelichting: Allereerst onze excuses als u het gevoel heeft dat wij in gebreke zijn gebleven in de communicatie tot dusver. Onze bedoeling is om buurtbewoners mee te laten praten en denken tijdens de onderzoeksfase. Dat is dan ook de reden waarom iedereen kon deelnemen aan de in de totaal acht sessies die we hebben gehouden. Het doel van deze sessies was het ophalen van input onder de bewoners. Deze input nemen we mee in het haalbaarheidsonderzoek. In dit onderzoek raadplegen we ook diverse (interne en externe) deskundigen op allerlei gebieden. Dit zijn deskundigen die ervaring hebben op het gebied van flexwonen en aanverwante woonvormen, wonen in het algemeen, stedenbouw, landschap, verkeer en mobiliteit, veiligheid, sociaal-maatschappelijk, leefbaarheid, planeconomie, ecologie, duurzaamheid, water, wijkontwikkeling van de Grote Wielen en projectontwikkeling voor diverse inkomensgroepen.

De reden waarom we eerst een haalbaarheidsonderzoek houden, is omdat het hier gaat om een groter gebied dan bij eerdere locaties. We hebben gekozen voor een geheel andere aanpak dan bij de andere flexwoningen. Het College van B&W en Zayaz hebben hiertoe opdracht gegeven. Als ontwikkelstrategie passen we hierin ontwerpend onderzoeken toe. Stedenbouwkundig bureau Tom van Tuijn Stedenbouw uit Eindhoven begeleidt dit. Zij hebben ervaring met het ontwerpend onderzoeken van woningen en gebiedsconcepten op tijdelijke locaties en het betrekken van bewoners en belanghebbenden. Het resultaat van het ontwerpend onderzoeken is een gebiedsconcept met daarin de ontwikkelstrategie, de sfeer van de wijk en de woningen, een ruimtelijke planopzet en een visie op onderdelen zoals mobiliteit, groen en openbare ruimte.

Proces en planning

Het haalbaarheidsonderzoek is nu in uitvoering. “Wat kunnen de bewoners de komende tijd verwachten? Wanneer krijgen ze inzicht in de uitkomsten van het onderzoek? Hoe ziet de planning eruit? Hoe verloopt het procedure ruimtelijke ordening? Welke mogelijkheden van inspraak en bezwaar zijn er? Hoe verder na afronding van het haalbaarheidsonderzoek? Wanneer is er besluitvorming over het plan en hoe gaat deze?”

Toelichting: Bij het begin van het haalbaarheidsonderzoek is aangeven dat het onderzoek tegen het einde van het jaar zou worden afgerond. Inmiddels is gebleken dat er meer tijd nodig is. De planning van het haalbaarheidsonderzoek is hier nu op aangepast door het onderzoeksbureau waardoor de vervolgstappen er als volgt uitzien: 

Stap 1 Verkennen en input verzamelen van zowel omwonenden als deskundigen November 20202
Stap 2 Document met verzamelde input aan omwonenden presenteren + plan van aanpak verdere participatie Eind november 2020
Stap 3 en 4 Verdiepen op de opgehaalde thema’s en vertaling naar ontwikkelstrategie en planopzet December 2020
Stap 5 Ontwikkelen gebiedsconcept: op hoofdlijnen en met concrete verkaveling Januari 2021
Stap 6 Presentatie resultaten haalbaarheidsonderzoek aan College B&W en bestuur Zayaz Februari 2021

Onderdeel van het vervolgproces is het doorlopen van een ruimtelijke ordeningsprocedure opdat er uiteindelijk een omgevingsvergunning kan worden verleend. Pas hierna kunnen de 300 extra flexwoningen worden gerealiseerd.

Vervolg participatie

Behalve de inbreng die wij van omwonenden tot op heden hebben ontvangen, willen wij ook voor de verdere ontwikkeling van het plan buurtbewoners mee laten denken en doen. Eind november komen we met een plan van aanpak hoe we de verdere participatie willen vormgeven.

Informatie aan de buurtbewoners volgt op de volgende drie momenten:

  • Na stap 2: terugkoppeling naar buurt over thema’s en referenties + plan van aanpak verdere participatie.
  • Na stap 5: terugkoppeling naar buurt over het gebiedsconcept.
  • Na stap 6: terugkoppeling naar buurt over de besluitvorming en vervolgproces.