Gaasterland veelgestelde vragen

Vragen gesteld n.a.v. informatiebijeenkomst Gaasterland 9 november

Algemeen

1. De inschrijvingstermijn is te kort.

We hebben de inschrijvingstermijn verlengd naar 1 april 2022 Je kunt je inschrijving bij ons indienen tot en met 31 maart 2022. Dit passen we ook aan in de planning.

2. Is er een gespecificeerd inzicht te geven hoeveel punten er verdiend kunnen worden per criterium? Hoeveel is de hogere beoordeling als de CPO-groep uit Den Bosch komt?

Per thema staat het aantal punten dat maximaal op dit thema “verdiend” kan worden. Het is aan de inschrijver om dat op een zodanige wijze verder uit te werken, dat de selectiecommissie de hoogte hiervan kan bepalen. Als de gehele groep uit de gemeente ’s-Hertogenbosch komt, neemt de selectiecommissie dit mee in haar totaalbeoordeling.

3. De verkooptekening is onduidelijk; hoort het bestrate deel bij de verkoop?

De verkooptekening (pdf) staat op de pagina Gaasterland en is leidend. De contouren die daarop staan aangegeven, moet je aanhouden. Het bestrate deel aan de zuidzijde van het perceel hoort daar dus bij.

4. In de verkoopprocedure (pdf) op pagina 1 staat een luchtfoto waarbij de te verkopen kavel rood is gearceerd. Op de foto lijkt een deel van het gebouw buiten de rode lijn te vallen. Hoe zit dat?

Dit is een indicatieve grens. De luchtfoto geeft een vertekend beeld en heeft geen status. Je moet de verkooptekening (pdf) als uitgangspunt nemen.

5. Graag ontvang ik de tekening met daarop alle maten van de diverse zijden van de kavel, inclusief lengtedoorsnede.

Deze tekening (pdf) staat op de pagina Gaasterland.

6. Is het bouwvlak totale terrein 2.293 m2? Daarvan mag 75% in één bouwlaag bebouwd worden?

Nee, het te verkopen perceel is 2.293 m2. Dat is geen bouwvlak. Als 75% van het te verkopen perceel bebouwd wordt, zal dat een bijna volledige verstening van het gebied zijn. Dat is niet toegestaan.

Verkoopprocedure

1. De levering van de kavel vindt plaats nadat het bestemmingsplan is goedgekeurd. Daarna wordt de koopsom geïndexeerd. Is dat wel realistisch?

De koopprijs wordt geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Als er een lange periode zit tussen het indienen van een bod en het definitief sluiten van de koopovereenkomst is het gebruikelijk om een index te hanteren.

2. In artikel 2.9 Koopovereenkomst staat dat juridisch levering (en betaling?) wordt opgeschort tot het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. Mensen kunnen pas een hypotheek aanvragen – met een compleet dossier - als ze een onherroepelijke omgevingsvergunning hebben. Daarna moet de bank de hypotheek beoordelen en verlenen. Het is belangrijk dat jullie dit meenemen in de voorwaarden. Bijvoorbeeld door te stellen dat juridische levering uiterlijk 3 maanden na het verlenen van de onherroepelijke omgevingsvergunning plaatsvindt. Dan is er nog tijd voor verkrijgen van de hypotheek en het notarieel transport.

We passen de termijn aan naar 3 maanden. Het betreffende artikel in de koopovereenkomst  (artikel 5.1) wordt dan als volgt:

De notariële akte van levering dient uiterlijk drie maanden na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning te zijn verleden bij een door de koper aan te wijzen notaris.

3. De omgevingsvergunning is nog niet afgegeven - de huidige bestemming is 'bijzondere doelen'. Bestaat de kans dat de woonbestemming niet wordt toegekend? Op welke termijn is de bestemming duidelijk?

De gemeenteraad stelt een bestemmingsplan vast. De gemeenteraad heeft enkele locaties binnen de gemeente ’s-Hertogenbosch aangewezen voor de realisatie van een CPO- project. (besluit 9 juni 2020) locatie Gaasterland hoort daar ook bij. We gaan er daarom van uit dat de raad met het ingezette spoor zal instemmen. Omdat de planologische procedure nog doorlopen moet worden, is er altijd het risico dat de woonbestemming niet wordt toegekend. Dat heeft vooral te maken met de rechtsmogelijkheden van derden. Een gemiddelde doorlooptijd van een bestemmingsplan is ongeveer 1 tot 1,5 jaar. Bezwaar- en beroepsmogelijkheden van derden kunnen daar dus invloed op hebben.

4. Is er een planning gemaakt voor de procedure bestemmingsplan?

Nee, nog niet. Een planologische procedure duurt vaak 1 tot 1.5 jaar. Op het moment dat de bouwplannen concreter zijn, kunnen we gezamenlijk een planning maken.

5. Waar kan ik het concept bestemmingsplan vinden? In de verkoopprocedure staat deze op pagina 19 als bijlage vermeld maar zit daar niet bij.

We hebben de bepalingen van het huidige bestemmingsplan toegevoegd. De stedenbouwkundige randvoorwaarden staan in de verkoopprocedure (pdf). Afhankelijk van het bouwplan van de winnende inschrijver wordt het nieuwe bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht.

6. Moeten we rekening houden met art 2.12 (pagina 6 van de verkoopprocedure), waarin de gemeente op elk gewenst moment om welke reden dan ook de procedure kan beëindigen zonder schadeplichtigheid?

Nee, de gemeente heeft niet de intentie om het traject voortijdig te beëindigen of op te schorten. Anders was zij de verkoopprocedure nooit gestart. Deze bepaling heeft betrekking op de fase van de verkoopprocedure waarin de selectie plaatsvindt. Zodra een CPO-groep wordt geselecteerd en met deze CPO-groep een reserveringsovereenkomst/ koopovereenkomst wordt gesloten, gelden de rechten en plichten die de gemeente en de CPO-groep in de desbetreffende reserveringsovereenkomst/ koopovereenkomst overeen komen.

7. Art 3.9 (verkoopprocedure) kabels en leidingen. Had de gemeente niet een bijlage kunnen toevoegen met de kabels en leidingen die op de KLIC- melding zijn aangegeven?

We hebben nu een overzicht van de kabels en leidingen (pdf) toegevoegd. Dit is geen formele KLIC-melding. Deze moet je later zelf opvragen op het moment dat deze vanwege graafwerkzaamheden noodzakelijk is.

8. Art 6.10 (verkoopprocedure) opleveren bouw na 18 maanden na eigendomsverklaring. Is het niet beter een termijn af te spreken die start na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning? Dit omdat vertragingen verwacht kunnen worden vanwege het relatief nieuwe fenomeen omgevingsvergunning.

We gaan ervan uit dat hier de eigendomsoverdracht wordt bedoeld. De eigendomsoverdracht vindt pas plaats na een onherroepelijke omgevingsvergunning. Dus de genoemde termijn staat los van eventuele planologische vertraging. Dat traject is dan al achter de rug.

9. Op pagina 19 in de verkoopprocedure staat: bijlage B Stappen tot aan oplevering genoemd. Deze bijlage zie ik nergens terug?

Bijlage B zit wel bij de stukken die zijn gepubliceerd op onze pagina Gaasterland. Deze vind je terug onder de pagina verkoopprocedure. Daar staan ook alle vragen en antwoorden. Bij vraag 4 verwijzen we naar alle bijlagen (pdf).

Reserveringsbijeenkomst

1. Art 2. Welke “overige wet- en regelgeving” kan worden bedoeld?

Er kunnen andere vergunningen noodzakelijk zijn. Een sloopvergunning, een kapvergunning, een flora- en faunaonderzoek, et cetera. Deze aspecten bespreken we met elkaar tijdens het planologische traject.

2. Uitwerken bouwplan in overleg met gemeente. Wat kunnen we daarbij van de gemeente verwachten? Heeft de gemeente ervaring met dit soort samenwerkingen?

De gemeente kan helpen bij het adviseren en beoordelen van de haalbaarheid van de bouwplannen (schetsplanprocedure). En bij het op een juiste wijze doorlopen van de planologische procedure. De CPO-groep is zelf verantwoordelijk voor het maken van een haalbaar bouwplan. Met andere woorden: de gemeente gaat niet mee tekenen.

3. Art 3. Er wordt verwezen naar art 2 lid 3,6 en 7. Lid 3 is te vinden in art 2 maar lid 6 en 7 bestaan niet (meer?)

Het artikel wordt als volgt:

2. De gemeente heeft het recht de reservering te beëindigen onder de volgende omstandigheden:

a. Als de vereniging de verschuldigde waarborgsommen niet tijdig voldoet (zie artikel 9 over de hoogte van de waarborgsommen en de momenten waarop deze voldaan moeten worden).

b. Als de vereniging niet uiterlijk binnen de termijn als omschreven in artikel 6 een koopovereenkomst met de gemeente is aangegaan.

c. Als de activiteiten uit het haalbaarheidsonderzoek als bedoeld in artikel 5 niet zijn uitgevoerd. En/ of als uit het haalbaarheidsonderzoek als omschreven in artikel 5 blijkt dat het project niet haalbaar is. En/ of wanneer de vereniging zich niet houdt aan de uitgangspunten als vastgelegd in artikel 2 leden 4 en 5.

Als het bestemmingsplan geheel of gedeeltelijk geen rechtskracht verkrijgt (artikel 4).

4. Art 4b de gemeente erkent wel dat kosten in deze fase moeten worden beperkt, maar men vraagt wel in art 5 contracten met architect, ontwikkelaar, aannemer en financier. Hoe rijmt dit met elkaar?

In de haalbaarheidsfase werken we naar een haalbaar plan toe. Het haalbaarheidsonderzoek moet afgerond zijn op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is. Op dat moment is het wenselijk dat er afspraken (met een voorbehoud van doorgang procedure) worden gemaakt met noodzakelijke partners. Dit is geen verplichting.

5. Art 5. Er wordt gevraagd om een afbouwgarantie. Lijkt niet goed mogelijk om een waterdichte garantie te krijgen. Er zijn te veel onzekerheden die zo’n garantie in de weg staan. Deels vanuit de gemeente te beïnvloeden zoals het bestemmingsplan. Ook contracten met ontwikkelaar, aannemer en financier worden door de procedure onder tijdsdruk gezet. Het is niet verstandig om dat allemaal vóór 17 januari te eisen. Tijdsdruk komt een kwalitatief goed bouwplan en de uitvoering ervan niet ten goede.

We hebben de inschrijvingstermijn verlengd naar 1 april. Dat betekent dat de plannen tot en met 31 maart bij ons kunnen worden ingediend. We vragen pas een afbouwgarantie op het moment dat de haalbaarheidsfase is afgerond. Dat is nu dus nog niet aan de orde.

6. Art 7. Mag via een ABC-levering een aannemer als risicodrager worden ingeschakeld?

Er wordt door de gemeente geleverd aan de CPO-groep en daarna door de CPO-groep aan de individuele kopers. Er wordt dus niet geleverd aan een aannemer/ ontwikkelaar.

7. Kan de gemeente een inschatting geven van de aansluitkosten?

De aansluitkosten voor riolering zijn € 716,97 per huisaansluiting voor een te overbruggen afstand tot maximaal 6 meter. Als de aansluitingen langer zijn dan 6 meter moet er rekening gehouden worden met € 81,68 per huisaansluiting per extra meter.

De tarieven voor aansluiting op de overige nutsvoorzieningen zijn niet standaard te geven. Dit is maatwerk en afhankelijk van de situatie. Informatie hierover kun je inwinnen via de website van Mijn aansluitingen. Per leverancier kun je een offerte opvragen.

8. Artikel 7 lid 6 Erfdienstbaarheid i.v.m. in stand houden parkeerplaatsen. Graag een toelichting!

In de erfdienstbaarheid staat dat de verplichting aan de gemeente blijft bestaan om de aangelegde parkeerplaatsen als zodanig in stand te houden. Deze mogen dus niet (achteraf) worden verwijderd om plaats te maken voor bebouwing of tuin. Dit staat nader uitgewerkt in artikel 9, lid 2, van de concept koopovereenkomst.

9. Wie is verantwoordelijk voor de schoongrondverklaring?

Wij verkopen grond die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Gebouw VASTGOED

1. Geldt bij verbouwing van het pand de BENG-norm of de norm voor bestaande bouw? 

Volgens de wet hoeft een bestaand pand niet te worden geïsoleerd als het een andere functie krijgt. Toch is de verbouwing van zo’n pand juist het moment om de nodige energiebesparende maatregelen te nemen. Oudere panden zijn vaak slecht geïsoleerd en hebben daardoor een hoog energieverbruik. Dat is zonde van de energie en het geld. Voor maatregelen kun je denken aan het isoleren van de vloeren, wanden en daken. En het leggen van zonnepanelen op het dak om er stroom mee op te wekken voor de nieuwe bewoners. Ook het vervangen van enkel glas door dubbel glas of beter sluitende kozijnen (om tocht tegen te gaan) zijn maatregelen die je kunt nemen. In het pand moet na de verbouwing namelijk weer voor lange tijd goed en comfortabel worden gewoond en geleefd. Zonder te veel energieverbruik. De gemeente vraagt zulke maatregelen te treffen bij de aankomende verbouwing. Hiermee wordt het pand ‘verduurzaamd’. In een document moeten alle nodige maatregelen worden beschreven die genomen worden om het pand te ‘verduurzamen’. De gemeente moet dit vooraf goedkeuren.

2. Zit er asbest in gebouw en zo ja, is daar een rapportage van?

Er zit asbest in het gebouw en daar is ook een rapport van. Dit is alleen een inventarisatie en zeker niet geschikt voor bijvoorbeeld aanvraag sloopvergunning. Dit rapport (pdf) is in te zien. Als je ervoor kiest om het pand (deels) te slopen, dan zijn de additionele sloopkosten als gevolg van de noodzakelijke verwijdering van asbest voor rekening van de gemeente.

3. Wordt het gebouw asbestvrij opgeleverd? Nee, het pand wordt geleverd zoals het er nu staat.

4. Zijn er specifieke richtlijnen voor sloop?

Er zijn geen specifieke richtlijnen, met inachtneming van de specifiek wetgeving wat betreft asbestverwijdering. De normale sloopprocedure inclusief de daarbij geldende verplichtingen, zoals flora en faunaonderzoek, gelden ook voor dit gebouw.

5. Is het mogelijk om ook grondgebonden appartementen - twee bouwlagen met kap te realiseren? Deze hebben de hoogte en verschijningsvorm van een grondgebonden huis, maar zijn gelijkvloers. Betekent wel dat de appartementen met lift en trap bereikbaar moeten zijn.

Dit is een wat bijzonder typologie: grondgebonden appartementen in twee bouwlagen. Het is wel denkbaar dat een woningtype wordt gebouwd dat bestaat uit appartementen én oogt als een grondgebonden woning. De ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden, zoals deze staat in de verkoopprocedure gelden echter ook voor dit type woning.

6. Welstandsnota. Deze beschrijving van 142 pagina’s bevat ongetwijfeld pagina’s met tekst die van belang kunnen zijn voor de toets op welstand. Kan de gemeente aangeven welke pagina’s?

Het perceel maakt onderdeel uit van het welstandsgebied Maaspoort. De beschrijving van dit gebied is te vinden onder paragraaf 8.10 (pagina 96) van de welstandnota. Voor het gebied gelden naast de algemene welstandcriteria (hoofdstuk 5) ook de uitgangspunten voor de verschillende bebouwingstypen. Dit perceel heeft in de huidige welstandnota als bebouwingstype ‘gebied T4 op zichzelf staande bebouwing’ (pagina 54).

7. Mogen wij het bouwkundig onderzoek uit 2019 ontvangen?

Er is een inspectierapport beschikbaar uit 2019. Dit rapport richt zich vooral op de onderhoudstechnische status van het gebouw. Het is dus geen bouwkundig rapport. Dit rapport kan op verzoek beschikbaar gesteld worden.

8. Wat is de status van het fundament? En wat is de conditie van het dak?
Heeft het dak nu ook al de extra waterbuffer met groene planten?

De status van het fundament is onbekend. De conditie van het dak is te lezen in het inspectierapport uit 2019.

9. Kunt u de bouwkundige tekening van het voormalige kinderdagverblijf sturen? Is daarop aan te geven welke muren draagmuren zijn?

Er zijn helaas geen bouwkundige tekeningen van het pand beschikbaar, noch wat de draagmuren zijn van het pand.

10. Wat is het huidige energielabel van het pand?

Het huidige energielabel (pdf) is A.

11. Hoelang blijft het gebouw bewoond?

Het pand wordt nu “bewoond” via een vastgoedbeschermer. Uiterlijk bij eigendomsoverdracht zorgt de gemeente ervoor dat het pand leeg en ontruimd is. Na eigendomsoverdracht is de nieuwe eigenaar verantwoordelijk voor behoud van het vastgoed (verzekering, vrijwaren van kraken).

Ruimtelijk/ stedenbouwkundig

1. Is er een inventarisatie van de bomen op het terrein? Mogen we deze ontvangen?
Mogen bestaande bomen gekapt worden als ze niet in de plannen passen. Is dit ter bepaling aan koper? Het is onduidelijk hoe hiermee om te gaan.  

Er is geen bomeninventarisatie beschikbaar voor het gebied. Onze bomendeskundige heeft echter via een quick-scan een tweetal boomgroepen aangeduid met de cijfers 1 en 2. Deze groepen moeten zorgvuldig behandeld worden gezien hun kwaliteiten. Zie onderstaand plaatje. Groep 1 moet - gezien de kwaliteit van de bomen - ingepast worden in het plan. Hetzelfde geldt voor de groep aangeduid met het cijfer 2. Het is wel mogelijk om deze groep ergens anders op het terrein te compenseren, als inpassing niet mogelijk is. Op het terrein staat verder nog een aantal bomen. Deze zijn mogelijk verplaatsbaar als deze niet in te passen zijn in het plan. De mogelijkheden daartoe moeten tegen die tijd onderzocht worden via een verplaatsbaarheidsonderzoek.

Luchtfoto van locatie

2. Als we bomen moeten laten staan is het dan reëel dat we eenzelfde prijs voor dat deel van het perceel betalen?

Ja, je koopt het perceel en bent zelf verantwoordelijk om een plan te maken waarbij je rekening moet houden met diverse randvoorwaarden. Behoud van de verschillende bomen op het perceel (als die er zijn) en/ of het kappen van bomen is de verantwoordelijkheid van de groep.

3. Is er informatie over aanwezige flora en fauna in relatie tot de bebouwingsmogelijkheden?

In het kader van het bestemmingsplan moeten de noodzakelijke onderzoeken nog uitgevoerd worden. Informatie over het gebouw is beschikbaar. Niet over de buitenruimte.

4. Hoeveel openbare parkeerplaatsen heeft het kinderdagverblijf nu?

Het is een parkeerterrein met openbare parkeerplaatsen. Deze kunnen door bewoners gebruikt worden en door de huidige (tijdelijke) bewoners van het voormalig kinderdagverblijf zelf. Er zijn geen parkeerplaatsen aangewezen die alleen voor het voormalig kinderdagverblijf golden.

5. Vervallen er ook 2 parkeerplaatsen voor de in- en uitrit van de parkeervoorziening op eigen terrein?

Ja, als er een inrit nodig is kan daar niet geparkeerd worden.

6. Moet parkeren op het eigen terrein vanaf Gaasterland gebeuren en moet je per se gebruik maken van de inrit die nu aanwezig is.

Ontsluiting van het parkeren op eigen terrein moet via de wegenstructuur - op een verkeersveilige manier - plaatsvinden. Gebruikmaking van de bestaande ontsluiting is een mogelijkheid, maar onderbouwde alternatieven zijn denkbaar.

7. Kan er van de parkeernormering worden afgeweken, mits onderbouwd?

We verwijzen je naar de Nota parkeernormering op de website van Overheid.nl. In principe kan je daar niet van afwijken. Als je dat tóch wenselijk acht vanuit de visie op het wonen in dit gebied, dan is een sluitende onderbouwing daarvan noodzakelijk.

8. Beschikbaar stellen digitale onderlegger DWG

Kan op aanvraag geleverd worden.

CPO-groep en algemeen

1. In de lijst met criteria wordt aangegeven dat onder meer toekomstige bewoners die niet eerder een huis konden kopen de voorkeur hebben. In de presentatie van de kavel voor een CPO-project wordt de suggestie gedaan dat er goedkoop gebouwd kan worden op deze kavel. De grondprijs is echter ruim drie keer zo hoog als voor sociale woningbouw. Hoe zien jullie die relatie?

Alleen voor sociale huurwoningen hanteren we een vaste lagere kavelprijs. Voor alle andere woonsegmenten is de grondprijs marktconform. We gaan ervan uit dat er op locatie Gaasterland koopwoningen komen. De prijs is een totaalprijs voor de gehele kavel. Als er meer woningen gebouwd worden (en dus kleiner) gaat de prijs per woning omlaag.

2. Hoe komen we met individueel geïnteresseerden in contact? Kan de gemeente dat regelen?

We kregen op de informatiebijeenkomst (9 november jl.) veel vragen van geïnteresseerden die nog geen groep hebben om samen een projectvisie te maken en een bod te doen. Het samenstellen van CPO-groepen is normaal gesproken ook niet aan de gemeente. Datzelfde geldt ook voor het organiseren van eventuele kennismakingsbijeenkomsten. We willen je wel helpen om met elkaar in contact te komen. Dat willen we doen door contactgegevens van wie dat wil, uit te wisselen. Dus als je graag in contact komt met andere CPO-geïnteresseerden dan kun je ons via een e-mailbericht je contactgegevens doorgeven. Geef daarin ook aan dat je akkoord bent dat we jouw contactgegevens delen met andere geïnteresseerden die daarvoor ook akkoord hebben gegeven. Dit vanwege de AVG-wetgeving en ter bescherming van jullie persoonsgegevens. We sturen jouw gegevens dan door aan de anderen en het is dan aan jullie om contact met elkaar op te nemen.

3. Samenvattend vragen wij ons af of een dergelijke opzet voor ons als initiatiefnemers een haalbare kaart is. Er is veel onzekerheid vanwege het niet beschikbaar zijn van een bestemmingsplan. Er zijn veel risico’s voor de ontwikkelende partij en niet voor de gemeente. En er zijn hoge kosten van ontwikkeling van de woonruimten vooral ook door de hoge grondkosten/sloopkosten.

Het is aan de groep om te bepalen of de gewenste ontwikkeling haalbaar is. Dat is afhankelijk van de verwachte kosten. En van de inschatting van de risico’s en de budgetten die de deelnemers ervoor kunnen vrijmaken. We raden je dan ook aan om hiervoor goede adviseurs in te schakelen. Er zijn diverse goede CPO-begeleiders die daar goed bij kunnen adviseren. Op de website van Zelfbouw in Nederland stellen veel CPO-begeleiders zich voor. En je vindt er veel informatie over wat er allemaal komt kijken bij het zelfbouwen van je woning. Ook zijn daar voorbeeldprojecten op te zien. Je zou contact met een dergelijk initiatief op kunnen nemen. Ook binnen Den Bosch hebben de afgelopen jaren diverse groepen zelf hun woningen gerealiseerd. Bijvoorbeeld in ons grotere zelfbouwproject Vrij Spel (nabij het IJzeren Kind) is CPO-groep Oosterburen aan de slag gegaan. Je zou daar eens langs kunnen gaan voor tips of kijk op de website van Zelfbouw in Nederland.

4. Welke rol hebben omwonenden als het gaat om participatie?

Omwonenden hebben op twee manieren een rol. We vinden dat de CPO-groep met een plan moet komen dat een positieve uitstraling heeft op de omgeving. In gesprek met de omwonenden ligt dus voor de hand. Verder zal er een bestemmingsplan- en omgevingsvergunningprocedure doorlopen worden met de normale voorwaarden als het gaat om de omgevingsdialoog en de bezwaar- en beroepsmogelijkheden. 

5. Trekken gemeente en de CPO-groep samen op in contacten (bewonersavonden) met omwonenden? Is participatie een gezamenlijk verantwoordelijkheid?

Ja dat is wel de bedoeling. De gemeente is verantwoordelijk voor de ruimtelijke procedure. De CPO-groep zal de plannen toelichten en bespreken in dialoog met de omgeving.