Online sessie: terugblik

Vragen en antwoorden online chatsessie 7 april 2021

Gemeente ’s-Hertogenbosch en woningcorporatie Zayaz hebben het plan om flexwoningen te plaatsen op de locatie Noordoosthoek (onderdeel De Groote Wielen). Het voornemen is om 220 à 250 flexwoningen te plaatsen, verdeeld over ongeveer 10 erven. Het precieze aantal wordt duidelijk bij de uitwerking in de volgende fase. Dit is nadat de besluitvorming door het College van B&W en het bestuur van Zayaz heeft plaatsgevonden (naar verwachting in de tweede helft van mei 2021). Oorspronkelijk hadden we 300 flexwoningen bedacht op deze locatie.  

Op 7 april 2021 hebben wethouder Roy Geerts, bestuurder Mohamed Acharki van Zayaz en Tom van Tuijn, stedenbouwkundige, een toelichting gegeven op de eerste opzet van het gebiedsconcept tijdens een online chat sessie. De vragen die de 58 deelnemers hebben gesteld zijn grotendeels tijdens de sessie al beantwoord. Enkele vragen zijn niet aan bod gekomen. Hieronder hebben wij per thema de gestelde vragen en antwoorden geclusterd, ook van de paar vragen die niet aan bod waren gekomen. 

Doelgroepen en opzet

Thema: De woningtypes met de grootte en aantal slaapkamers

Er zijn vragen gesteld of we al meer kunnen vertellen over de diverse woningtypes, de grootte, de plattegronden, de indeling, aantal slaapkamers. 

We hebben nu nog niet op alle vragen over dit thema een antwoord. Een deel wordt pas duidelijk bij de uitwerking van de volgende fase. We kunnen al wel vertellen dat er diverse woningtypes komen van verschillende groottes. Het aantal kamers per woning varieert van 2 tot 4 kamers. Alle woningen hebben minimaal één slaapkamer, het worden geen studio’s. De indeling wordt ook in de volgende fase uitgewerkt. 

De flexwoningen bestaan overwegend uit laagbouw. Mochten we toch hier en daar gestapeld bouwen dan is nu het uitgangspunt dat dit maar uit 2 bouwlagen zal bestaan. Eén van de uitgangspunten in het gebiedsconcept is immers ‘buiten leven’. Hierbij hoort dat bewoners in nauw contact met hun woonomgeving staan. 

De passendheidseisen die we stellen zijn met name gericht op inkomen, huishoudsamenstelling en hoogte van de huur (dit geldt ook voor reguliere huur). Zo is het denkbaar dat een alleenstaande moeder met een kind ook in een middelgrote woning woont als ze dit wil en de bijbehorende huur kan betalen. Of dat een stelletje een van de twee slaapkamers gebruikt als kantoor om thuis te werken. 

Thema: verdeling van middenhuur en sociaal

Vragen die bij dit thema aan bod kwamen, gingen over de hoeveelheid flexwoningen in de sociale huur, de hoeveelheid flexwoningen in de middeldure huur en sociale koop. En of al bekend is wat de huurprijzen worden. 

We gaan op dit moment ervan uit dat uiteindelijk 2/3 van de 220 à 250 woningen in de sociale huurklasse vallen en 1/3 in de middeldure huur en/of sociale koop. De huurprijzen waarmee we de woningen gaan aanbieden, zijn nu nog niet bekend. Deze volgen in een latere fase. Als u zich aanmeldt voor de nieuwsbrief (dat kan via flexwoningen@s-hertogenbosch.nl), dan houden wij u hiervan op de hoogte.  

Ook werd gevraagd of er nog sociale koopwoningen komen. Dit is een serieuze mogelijkheid die we in de volgende fase verder onderzoeken en besluiten. 

Om in aanmerking te komen voor de flexwoningen houden we rekening met uw inkomen. Zorg dat u dit goed aangeeft bij uw inschrijving bij Woonservice Regionaal. De passendheidseisen die de overheid stelt voor sociale huurwoningen gelden hier ook. In de volgende fase kunnen we hierover meer duidelijkheid geven. Voor de middeldure huurwoningen geldt een hogere inkomenseis. En bij deze huurprijzen kan men geen aanspraak maken op huurtoeslag. 

Wel is duidelijk dat we huurders een langetermijnhuurovereenkomst aanbieden. 

Thema: doelgroepen en toewijzing van bewoners 

Over dit thema waren er veel vragen. Kunnen mensen die al in een huurwoning van Zayaz wonen voor een flexwoning in aanmerking komen? Kunnen mensen buiten de provincie ook naar Den Bosch (terug)verhuizen? Hoe kan ik me aanmelden voor een woning? Hoe worden de woningen aangeboden? Gelden er selectiecriteria? Vindt er een screening plaats of een soort ‘sollicitatiegesprekken’? Hoe groot is de kans dat bijvoorbeeld personen met een GGZ-achtergrond of statushouders in een flexwoning terechtkomen? En hoe zorgen jullie dat er de ‘juiste’ mensen komen te wonen passend bij de sfeer van de diverse erven? 

We merkten dat er onder de deelnemers van de online sessie diverse mensen waren die belangstelling hebben voor een van de flexwoningen. Om straks in aanmerking te kunnen komen, moet u ingeschreven zijn bij Woonservice Regionaal. Dat is een vereiste.

Verder hebben we nog niet besloten hoe we de wervingscampagne vormgeven. Ook kiezen we in een latere fase of we de woningen via het aanbodmodel, lotingsmodel of via directe bemiddeling gaan aanbieden. Mogelijk wordt het een mix. Zo komen niet alleen mensen in aanmerking die al lang zijn ingeschreven, maar ook de starters die kort zijn ingeschreven. En is er ruimte voor doorstromers, bijvoorbeeld mensen die groener willen wonen, maar hierin belemmerd worden door de wachtlijsten.

Verder is nu nog niet duidelijk of we vooraf kennismakingsgesprekken of intakegesprekken gaan houden en of we aanvullende eisen gaan stellen. Dit zijn mogelijkheden die we in de volgende fase verder uitwerken en over besluiten. Als u zich inschrijft voor de nieuwsbrief dan houden wij hierover op de hoogte.

Ook in deze sessie kwamen zorgen over de doelgroep naar voren. Er was verbazing dat wij niet één bepaalde doelgroep voor ogen hebben, terwijl wij willen dat de wachtlijsten in ’s-Hertogenbosch afnemen. De groep mensen die actief op zoek is naar een woning is heel divers: ouderen, jonge mensen, gezinnen en alleenstaanden uit verschillende inkomensklassen. Omdat we 220 à 250 woningen willen gaan plaatsen, kunnen we ook veel verschillende doelgroepen een nieuw thuis geven. Op voorhand sluiten we niemand uit. Dat doen we ook niet bij onze andere sociale huurcomplexen in de stad. De mogelijkheid bestaat altijd dat er ook mensen komen wonen met een psychiatrische achtergrond of als statushouder.

Belangrijkste is dat we proberen de mensen te vinden die vanuit een positieve motivatie kiezen voor een flexwoning in De Groote Wielen: niet omdat ze een dak boven een hoofd nodig hebben, maar omdat ze een thuis willen in de nieuwe buurt. We zetten in op een brede variatie in leeftijd, inkomen en huishoudenssituatie. Daarmee hopen we op meer draagkracht en draagvlak in de buurt en binding met de rest van de Groote Wielen.

Thema: woonsferen

We willen ieder erf in het nieuwe gebied een eigen woonsfeer meegeven.  Hoe zorgen jullie dat er de ‘juiste’ mensen komen te wonen passend bij de sfeer van de diverse erven? Worden ze hiervoor gescreend? 

Hoe graag we hier al duidelijkheid over willen geven, dat lukt nu nog niet. Dit vergt nog uitwerking in de volgende fase. Allereerst moeten we nog bepalen welke woonsferen er komen en aan welk erf we wat koppelen. In de volgende fase zullen we op onderdelen participatie vragen van o.a. toekomstige bewoners. Mogelijk is dit een onderwerp dat hiervoor in aanmerking komt. 

Thema: plek in de Noordoosthoek

Vragen die hierover werden gesteld zijn: Waarom worden de flexwoningen niet meer verspreid in de Groote Wielen of elders in de stad? Of sowieso op een andere plek in de Groote Wielen, minder dicht bij het toekomstige centrumvoorzieningen van de wijk of meer richting de geplande windmolens. Waarom komen de woningen in De Groote Wielen waar een heel andere doelgroep woont? 

Om te beginnen kiezen we ervoor om de flexwoningen bij elkaar in een gebied te plaatsen. In dit gebied leggen we gelijk verharding, riolering en groen aan dat permanent kan blijven. Verspreiding van de  flexwoningen is mogelijk, maar pas over zo’n 7 à 10 jaar. Het plan is dat we dan gefaseerd – in een paar jaar – erven gaan verplaatsen naar andere delen in de nog te ontwikkelen nieuwbouwwijk van De Groote Wielen. Als we de flexwoningen nu al verspreid gaan wegzetten, dan moet nu al over een heel groot gebied verharding, riolering en groen worden aangelegd. Daar kiezen we niet voor. Niet alleen vanwege de kosten die dit met zich meebrengt, maar ook omdat we hiermee de snelle ontwikkeling van de toekomstige nieuwbouwprojecten in de weg zitten.

De doelgroepen voor de flexwoningen zijn dezelfde als voor de permanente woningen in De Groote Wielen en dezelfde als de groepen die er al wonen. Namelijk ouderen, jonge mensen, gezinshuishoudens, alleenstaanden en mensen met een verschillende inkomens.

Thema: groenvoorziening en aanzicht

Groen wordt een belangrijk element in het nieuwe gebied. Deelnemers vroegen onder andere hoe breed het park wordt tussen de flexwoningen en De Lanen. Of de woningen ook privé buitenruimte krijgen? Of er direct grote bomen worden aangeplant? Wat gebeurt er met het groen na 15 jaar, bijvoorbeeld met een voedselbos? Hoe komt het aanzicht vanuit het park naar de flexwoningen eruit te zien?

Tussen De Lanen en de flexwoningen komt een park. Dit park wordt tussen de 80 en 100 meter breed. Hoe het park eruit komt te zien, wordt in de volgende fase uitgewerkt. Het aangezicht vanuit het park naar de flexwoningen zal dan zeker aandacht krijgen.

Niet alleen in het park komt veel groen, ook tussen de woningen. Bij de uitwerking van de plannen bepalen we hoeveel natuurlijk groen dit wordt. We raadplegen hiervoor een ecoloog of landschapsarchitect. Vanwege de ecologische kwaliteit zijn we voorstander van natuurlijk groen. Sommige deelnemers in de online sessie geven aan vanwege de verbinding met de natuur en anderen bewust te willen kiezen voor een flexwoning.

Het groen dat we aanplanten, zal tijd nodig hebben om tot wasdom te komen. Door in te zetten op een mix van snel groeiende soorten en soorten die langer de tijd krijgen om volwassen te worden, kan er zowel op korte termijn als na 15 jaar een goed groen beeld ontstaan. We onderzoeken of er in het groene raamwerk, waar de bomen definitief worden aangeplant, grotere soorten kunnen komen.

In de 15 jaar dat de flexwoningen op de eerste tijdelijke locatie in de Noordoosthoek staan, kunnen soorten opgekweekt worden om volwassen te worden of na verloop te verhuizen naar een andere plek in de Noordoosthoek. Of dit lukt zal afhangen van het type groen. Sommige soorten zijn daar geschikter voor dan andere.

Een voedselbos vraagt een minimale oppervlakte van 0,5 hectare. Dit legt een fors ruimtebeslag op de locatie waardoor we nog niet kunnen zeggen of dit haalbaar is. Tegelijkertijd zien we de waarde in van dit principe. Mogelijk kunnen er delen van het terrein volgens de principes van voedselbossen (of vergelijkbare principes zoals Tuiny of Tiny Forest) ingericht worden. Dat gaan we nog bepalen.

De grondgebonden woningen hebben een privé buitenruimte in de vorm van een veranda, vlonder of terras. Er zijn geen privé-tuinen in traditionele zin, omsloten door schuttingen. Qua afscheiding denken we niet aan standaard schuttingen, omdat daarmee de verbinding tussen de woningen en het landschap verbroken wordt. Eerder denken we aan groene hagen en kastanje hekwerken. Het landschap tussen de woningen vormt als het ware een grote collectieve tuin. Er is dus altijd wel ergens een plekje in de zon of juist in de schaduw!

Thema: toegankelijkheid  en voorzieningen

Bij dit thema waren er vragen over de ontsluiting van het nieuwe woongebied, versneld aanleggen van de Oostelijke landweg en over de mogelijke komst over een extra school.  

De flexwoningen zijn bereikbaar via het bestaande wegennet, met een aansluiting aan de Rosmalensedijk. Er wordt bij de inrichting speciale aandacht besteed aan de fiets om het autogebruik te verminderen. Met de komst van de flexwoningen worden geen fiets- of autowegen afgesloten en blijft De Groote Wielen bereikbaar.

De Blauwe Sluisweg/Hustenweg zijn binnen ons wegenplan aangemerkt als gebiedsontsluitingswegen om het verkeer veilig en vlot over het netwerk van/naar het hoofdwegennet te laten stromen. Ook zijn ze in het bestemmingsplan van De Groote Wielen vermeld als randwegen met een stroomfunctie; ze zijn belangrijk om een goede ontsluiting van de wijk De Groote Wielen te garanderen. 

Het plan van de flexwoningen voorziet niet in extra aansluitingen op de Hustenweg of Blauwe Sluisweg. Het flexwonen-project wordt niet gekoppeld aan eventuele infrastructurele ingrepen in het hoofdwegennet.

Voor de nieuwe bewoners van de flexwoningen komt er geen extra school. Wel komt er in de toekomst in de nieuw te bouwen wijk een extra school. 

Thema: verplaatsing van de woningen

Ook over dit thema zijn veel vragen gesteld. Een greep uit de vragen: worden de woningen nu wel of niet na 15 jaar verplaatst, waar gaan ze dan naar toe, waar blijven dan de bewoners, wat gebeurt er met het gebied als de flexwoningen na 15 jaar verplaatst worden? 

Hoe zit het nu in elkaar? De nu aangewezen locatie in de Noordoosthoek wordt voor maximaal 15 jaar ter beschikking gesteld voor de flexwoningen. We plaatsen er zo’n 220 à 250 flexwoningen. Deze zetten we in woonerven van circa 20 tot 30 woningen bij elkaar. De woningen staan tijdelijk voor 15 jaar op deze locatie.

Omdat de flexwoningen makkelijk verplaatsbaar zijn, pakken we na verloop van tijd (na 7 à 10 jaar) geleidelijk ieder woonerf op en zetten ze op een andere plek – bij voorkeur – in de Noordoosthoek (of anders elders binnen de gemeente). Uitgangspunt is dat ze daar dan permanent blijven staan. Op welke plek ieder woonerf permanent blijft staan, is voor ieder erf verschillend. Over 15 jaar staan ze dus verspreid in het nieuwbouwgebied. Op deze manier krijgen de flexwoningen een permanente plek waar ze tot de einde van hun levensduur kunnen blijven staan. Want de woningen gaan veel langer dan 15 jaar mee.

Bij de plaatsing van de flexwoningen op de nieuwe permanente locaties moeten deze locaties zich vormen naar het groene concept van de woonomgeving van de flexwoningen. Want het groene karakter willen we zoveel mogelijk in stand houden. Ook op de andere locaties. Hoe we mettertijd de flexwoningen inpassen tussen de permanente andere bebouwing moeten we nog uitwerken.

De bewoners van de flexwoningen kunnen meeverhuizen. Ze hoeven hun woning niet te verlaten. En ook hun buren van hetzelfde woonerf niet. Het idee is dat mensen zich binden aan hun eigen (t)huis en aan de andere bewoners van het woonerf. Omdat bewoners mee kunnen verhuizen naar de nieuwe plek, blijft deze binding in stand. Alleen de locatie wijzigt. Maar bewoners mogen natuurlijk ook de huur van de woning opzeggen en zelf een andere woning zoeken.

De gemeente bepaalt wanneer na verloop van tijd een woonerf verplaatst wordt. In overleg met Zayaz wordt bepaald waarheen. Voor het overige moeten we dit punt met elkaar nog uitwerken.

Na 15 jaar zijn alle flexwoningen van hun tijdelijke locatie naar een permanente locatie verhuisd. De bestrating, riolering en een groot deel van het groen blijft liggen/ staan. En het gebied wordt permanent bebouwd volgens het woningbouwprogramma dat voor De Groote Wielen is opgesteld. Er komen dan duurdere huur- en koopwoningen, maar ook middeldure en sociale huurwoningen. Omdat overal in De Groote Wielen de komende jaren nog gebouwd wordt, vraagt het flexibiliteit van de bewoners om te gaan met de mogelijke bouwoverlast. We proberen dit zo goed mogelijk te beperken.

Er werd gevraagd waarom flexwoningen dan niet gelijk verspreid in de hele Noordoosthoek worden weggezet. Deze vraag is beantwoord bij het thema ‘Plek in de Noordoosthoek’.

Beheer/veiligheid

Thema: verantwoordelijkheid leefbaarheid en binding met de buurt

Een zorg van diverse deelnemers is hoe er wordt ingegrepen als er problemen ontstaan met de leefbaarheid en veiligheid in het gebied. Wie is dan het aanspreekpunt? Hoe blijft de gemeente betrokken na oplevering? Komt er een aanspreekpunt voor bewoners en omwonenden? Hoe voorkomen we overlast zo goed mogelijk? Hoe worden de bewoners van de flexwoningen en van De Groote Wielen betrokken bij hun woonomgeving?  

Het beheer na oplevering is net als in andere wijken en buurten. Zayaz is altijd aanspreekbaar over de woningen en het woongenot. Ook bij de gemeente en politie kunnen zorgen over woonomgeving en klachten over medebewoners gemeld worden. Indien noodzakelijk werken de gemeente, Zayaz, de wijkagenten en eventuele andere maatschappelijke organisaties samen aan oplossingen. 
Door de opzet van het gebiedsconcept willen we aantrekkelijk zijn voor huishoudens die een fijne woonomgeving belangrijk vinden en daar ook zelf in willen investeren. Dit doen we door huurovereenkomsten voor lange termijn aan te bieden, een brede variatie in woningtypen en huurprijzen per woonerf. We zetten in op een brede variatie in leeftijd, inkomen en huishoudenssituatie. Hoe we vooraf de overwegingen en motivatie van toekomstige bewoners gaan bevragen, werken we uit in de volgende fase. Door deze elementen verwachten we meer draagkracht en draagvlak in de buurt en binding met de rest van De Groote Wielen. Bij het onlangs opgeleverde flexwoningproject De Vliert hebben we al met een aantal elementen positieve ervaring opgedaan. 
In de vragenlijst hebben we ook gevraagd naar mogelijke activiteiten om juist een tweedeling tussen bewoners van de flexwoningen en van De Groote Wielen te voorkomen. Wij denken bijvoorbeeld aan sociale activiteiten, juist ook samen met bewoners van De Groote Wielen. Hoe we dit gaan doen moet nog verder worden uitgewerkt. 

Thema: participatie en zelfontwerp 

Waarom is de eerste opzet van het gebiedsconcept flink anders is dan het voornemen dat vorig jaar zomer werd verteld? En waarom is dit niet eerder teruggekoppeld? Wat doet de wethouder met de zorgen van 1.500 wijkbewoners? In hoeverre worden bewoners betrokken bij het ontwikkelproces? Is er straks ruimte voor co-ontwerp en kunnen er ook tiny houses komen?

Het klopt: de zorgen en aandachtspunten die we hebben gehoord in de 8 participatiesessies in het  najaar van 2020 hebben geleid tot een hele andere opzet van het gebiedsconcept. We kunnen dit nu pas presenteren en toelichten omdat alle inbreng besproken en verwerkt moest worden en dat kostte tijd. Ook de zorgen van de 1.500 wijkbewoners die de petitie hebben ondertekend, zijn meegenomen. 

Bij positieve besluitvorming van het van College van B&W en het bestuur van Zayaz gaan we de volgende fase van het ontwikkelproces in. In deze fase gaan we wederom omwonenden en toekomstige bewoners betrekken bij de verdere uitwerking van het gebiedsconcept. En ook zijn en blijven we in gesprek met de indieners van de petitie. En de online sessie van 7 april bood de ruimte om vragen te stellen en zorgen te uiten. 

Toekomstige bewoners krijgen ruimte om mee te denken en te doen over de woningen en woonomgeving. Welke mate van invloed en hoe dit er precies uit gaat zien, werken we in de komende fase uit. 
Als we het gebiedsconcept verder gaan uitwerken, zal blijken of er ook een aantal plekken voor mobiele vormen van tiny houses beschikbaar komen. Het is nu niet als uitgangspunt meegenomen, maar wel als mogelijkheid.

Proces

Thema: planning 

Op welke manier wordt het bestemmingsplan vormgegeven en de tijdelijkheid van de flexwoningen gegarandeerd? Wat is de planning voor de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan? Hoe haalbaar is het om de flexwoningen snel te realiseren? En wat is snel?

In het bestemmingsplan worden de toekomstige bestemmingen voor de Noordoosthoek vastgelegd. Het bestemmingsplan biedt geen ruimte voor het benoemen van tijdelijke functies. De tijdelijkheid van de flexwoningen kan worden geregeld door het maken van privaatrechtelijke afspraken tussen gemeente en eigenaar van de flexwoningen. In de gebruikersovereenkomst wordt vastgelegd dat de woningen er tijdelijk voor 15 jaar mogen staan. 

De opzet van het gebiedsconcept komt in mei ter besluitvorming aan de orde bij het College van B&W en bij het bestuur van Zayaz. Bij positieve besluitvorming gaan we de volgende fase in. Dit houdt in verdere uitwerking van het gebiedsconcept in een stedenbouwkundig plan en de bestemmingsplanprocedure. Volgens de huidige planning zal het ontwerp van het bestemmingsplan rond de zomervakantie (net ervoor of net erna) ter inzage worden gelegd. 

We werken hard aan de realisatie van passende woningen. Wanneer dat precies is, is nu nog niet met zekerheid te zeggen. De plaatsing van de eerste twee woonerven met circa 50 flexwoningen is naar verwachting in de zomer van 2022, als alles volgens planning verloopt. Het streven is er op gericht om alle flexwoningen in 2022 te realiseren.